近日，樓市持續(xù)走低的成交量不斷刺激著地方政府救市的沖動(dòng)，各地頻繁出臺(tái)的扶持措施似乎并未能改變樓市低迷的態(tài)勢(shì)。若市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，各地或面臨土地財(cái)政失靈后的考驗(yàn)。

　　接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家建議，應(yīng)加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，以減少地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。

　　地方救市在蔓延

　　剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假，國(guó)內(nèi)主要城市的成交量創(chuàng)下近四年來(lái)的歷史低位，新建住宅成交量與2011年、2012年及2013年同期相比分別下降19％、36％、47％。

　　早在今年年初，以杭州和長(zhǎng)沙為代表的二三線城市便傳出降價(jià)之聲，而今，這波降價(jià)大潮正在向北京、上海、廣州和深圳等一線城市蔓延。一線城市的成交量普遍出現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致部分區(qū)域成交價(jià)小幅下探。

　　有市場(chǎng)分析人士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，除了受當(dāng)前整體市場(chǎng)低迷、樓市觀望氣氛較濃的影響，還有其他因素對(duì)一線城市的樓市產(chǎn)生了潛在影響，比如，北京出臺(tái)的自住房政策、深圳出臺(tái)的讓部分小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)正。

　　與此同時(shí)，不少地方收緊銀行信貸，進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房人的猶豫情緒，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的資金壓力，再加上對(duì)后市判斷不明確，多數(shù)企業(yè)在拿地時(shí)變得越發(fā)謹(jǐn)慎，已影響到地方政府的土地出讓金收入，坐不住的地方政府相繼出臺(tái)救市措施。

　　5月中旬，安徽銅陵發(fā)布《銅陵市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），表示要以最大限度惠及市民。這意味著，加上之前的南寧、濱海、杭州蕭山、無(wú)錫四個(gè)城市，2014年正式宣布救市的城市已增至五個(gè)，此外還有長(zhǎng)沙、福建傳出救市消息并未獲得地方政府證實(shí)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者表示，南寧成為首個(gè)官方正式發(fā)文放松限購(gòu)政策的城市后，對(duì)全國(guó)其他城市政策微調(diào)跟進(jìn)將起到示范作用，各地蠢蠢欲動(dòng)的托市之舉呈現(xiàn)由點(diǎn)到面的擴(kuò)散之勢(shì)。

　　地方政府對(duì)土地出讓金的依賴由來(lái)已久。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，現(xiàn)行分稅制的總體架構(gòu)是收入集權(quán)和支出分權(quán)，地方政府沒(méi)有稅收立法權(quán)，也沒(méi)有自己的主體稅種。以專項(xiàng)轉(zhuǎn)移為核心的支出管制，也使地方政府難以獲得充足的可支配收入來(lái)源。在這種情況下，地方政府對(duì)土地財(cái)政形成了很高的依賴，特別是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩的時(shí)候，地方政府對(duì)土地出讓金的依賴程度更高。

　　2013年，國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4．1萬(wàn)億元，刷新歷史高位。進(jìn)入2014年后，樓市成交低迷率先影響到二三線城市的土地出讓金。不少城市紛紛放松對(duì)樓市的調(diào)控。銅陵成為近期首個(gè)以政府官方發(fā)文的形式救市的城市，或掀起新一輪地方救樓市的高潮，中央政府是否會(huì)像兩年前樓市低迷時(shí)叫停各地出臺(tái)的救市措施成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　王雍君認(rèn)為，在政府承諾的重大改革措施沒(méi)有及時(shí)推出前，收緊調(diào)控政策很可能加劇地方財(cái)政困難?？紤]到地方政府是公共財(cái)政支出的主體，增強(qiáng)地方政府可支配財(cái)力的改革勢(shì)在必行。這些改革有助于減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

　　加快財(cái)稅體制改革

　　盡管各地急于出手救市，但在現(xiàn)有樓市庫(kù)存居高不下，銀行信貸吃緊的市場(chǎng)環(huán)境下，救市未必能對(duì)樓市起到強(qiáng)心劑的作用。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)本報(bào)記者表示，限購(gòu)政策悄然在不少城市松綁，但是銀行信貸吃緊才是制約購(gòu)買力的關(guān)鍵因素。政府采取多種方式救市可以起到一定的緩解作用，但是難以抵消房?jī)r(jià)虛高、庫(kù)存高企的事實(shí)。（下轉(zhuǎn)7版）

　　銅陵發(fā)布的《意見(jiàn)》從契稅補(bǔ)貼，到公積金貸款首付比例下調(diào)等方面配套制定一系列房市利好政策，被認(rèn)為是近期救市力度最大的城市。不僅放松購(gòu)房限制、給予購(gòu)房者補(bǔ)貼，而且采取商品房預(yù)售資金轉(zhuǎn)為定期保證金等靈活監(jiān)管方式外，適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，提高撥付比例的方式來(lái)支持開(kāi)發(fā)商，減輕企業(yè)資金壓力。

　　張大偉預(yù)期后續(xù)市場(chǎng)跟隨南寧、銅陵出臺(tái)救市政策的地方政府將會(huì)明顯增加。但因?yàn)橄拶?gòu)政策本身在二三線相對(duì)比較松的戶籍政策下，對(duì)市場(chǎng)影響有限。

　　中央政府對(duì)地方嚴(yán)格執(zhí)行“分類調(diào)控”的措施，一線城市的調(diào)控政策或?qū)⒕S持不變。不久前，北京、上海官方均表示樓市調(diào)控政策不放松，深圳對(duì)違反限購(gòu)令行為開(kāi)展嚴(yán)厲打擊。個(gè)別二線城市也出臺(tái)收緊的調(diào)控政策，比如，本周成都市將購(gòu)房落戶的門(mén)檻從70平方米提高到90平方米，另一個(gè)條件繳納社保滿一年維持不變。

　　張大偉認(rèn)為，成都收緊調(diào)控政策雖然目的不明確，但從未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看，全國(guó)各地的調(diào)控政策將分化，放松是主流，但也不排除部分收緊的可能性，其中收緊政策的城市可能價(jià)格會(huì)加速調(diào)整，反而調(diào)整的周期可能會(huì)縮短。

　　王雍君指出，最近幾年，中央對(duì)樓市實(shí)施相對(duì)穩(wěn)定的調(diào)控政策，各地在執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)有微調(diào)，但不會(huì)有根本性的改變，“要改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，現(xiàn)行財(cái)稅體制進(jìn)行重大調(diào)整和改革，包括設(shè)立地方主體稅種（零售消費(fèi)稅和房地產(chǎn)稅都是較好的選擇）、合并和壓縮專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付、取消重點(diǎn)支出的掛鉤機(jī)制以及賦予地方政府較為寬松的舉債權(quán)等。如果這些措施不到位，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴將很難改變。”

　　張大偉預(yù)測(cè)，最可能后續(xù)放松調(diào)控的城市主要特征：庫(kù)存消化周期超過(guò)一年的城市、第一季度成交面積大幅下滑的城市、購(gòu)地銷售比過(guò)高的城市、今年第一季度土地出讓金過(guò)低的城市、有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)的城市、人口凈流出城市、有兩個(gè)以上新區(qū)城市、市長(zhǎng)上任不超過(guò)兩年的城市。

　　王雍君建議加強(qiáng)地方政府的可支配財(cái)力為主要方向的改革，具體包括減少和合并上級(jí)對(duì)下級(jí)的專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，擴(kuò)大一般性轉(zhuǎn)移支付過(guò)渡；逐漸取消重點(diǎn)支出的掛鉤機(jī)制，比如，教育經(jīng)費(fèi)與GDP掛鉤；盡快實(shí)現(xiàn)部門(mén)?？畹呢?cái)政部門(mén)籠統(tǒng)管理，改變碎片化的管理模式；按照公平、公開(kāi)和公正的原則，改革中央對(duì)地方的一般性轉(zhuǎn)移支付，采用公式化分配，減少地方政府繼續(xù)“跑部前進(jìn)”；改革收入劃分體制，為地方政府建立主體稅種。

　　王雍君強(qiáng)調(diào)，土地財(cái)政的本質(zhì)是政府以銷售土地使用權(quán)的方式融資，屬于特定時(shí)期的產(chǎn)物，從中長(zhǎng)期看具有過(guò)渡性質(zhì)。當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)為核心的財(cái)產(chǎn)稅體系形成后，土地財(cái)政的歷史使命將會(huì)逐步終結(jié)。