解決房地產(chǎn)市場問題的根本出路在于深度的綜合改革。而其中首要的一項改革，就是要推進土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構，改變政府壟斷土地供應的局面，積極開展集體土地入市的探索。

　　多地試水改革

　　日前，江西省100個縣(市、區(qū))農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證成果通過驗收。“江西省迎來了以證管地新時代”，江西省國土資源廳地籍處處長劉茂春稱。

　　農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證后，意味著通過應用現(xiàn)代測繪和信息技術，實現(xiàn)了土地登記發(fā)證的數(shù)字化、信息化、規(guī)范化、社會化管理和應用。這意味著，從上世紀五十年代以來近60年的農(nóng)村集體土地所有權未登記發(fā)證的現(xiàn)象就此終結(jié)。

　　今后農(nóng)民所有的每一塊土地都有一個類似居民身份證的代碼--宗地代碼，這個代碼在全國都是唯一的。只要輸入宗地代碼，就能查詢到所需地塊的權屬情況，實現(xiàn)對土地權屬更為有效的監(jiān)管和保護。

　　7月22日，國土部召開全國農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作最新進展及有關情況匯報會議，會議透露，全國農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證工作已經(jīng)基本完成，下一步還將著手研究做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項準備工作。

　　中央政府的政策信號表明，中央有關方面越來越關注包括土地確權、征補等在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革。目前，全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探索農(nóng)村集體土地入市。

　　8月初，廣東省公布《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法(送審稿)》(以下簡稱《辦法》)，根據(jù)征求意見稿，符合“一戶一宅”申請條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的房屋，并取得相應的宅基地使用權。

　　其實早在2007年，廣東省就印發(fā)了《關于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，擬放開對農(nóng)民宅基地上市流轉(zhuǎn)的限制，但當時沒有獲得中央的支持。

　　《辦法》將宅基地流轉(zhuǎn)的范圍由村擴大到鎮(zhèn)，有利于宅基地的盤活，也利于平衡和調(diào)劑鎮(zhèn)內(nèi)各村用地的不均衡狀況。

　　宅基地流轉(zhuǎn)

　　宅基地流轉(zhuǎn)是土地制度改革中先行一步的有益嘗試。于政府而言，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，土地制度改革的迫切性日益凸顯。土地制度變革是新型城鎮(zhèn)化建設的突破口，是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)民市民化的基礎和前提。

　　土地空間置換優(yōu)化土地資源配置，促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)村集中居住，緩解工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程中的用地矛盾；土地資本化促進土地增值收益分配向農(nóng)村居民傾斜，解決農(nóng)村人口市民化中成本分擔問題。

　　新型城鎮(zhèn)化強調(diào)效益和質(zhì)量，土地作為其發(fā)展基礎，應從分散化向規(guī)模化轉(zhuǎn)變，適應市場化要求。鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社集中，重點發(fā)展農(nóng)業(yè)合作社，實現(xiàn)家庭經(jīng)營體制農(nóng)場化。

　　申銀萬國的研究報告稱，可利用土地杠桿促進土地流轉(zhuǎn)，激發(fā)新紅利釋放。協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，形成東中西部的經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)機制；促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，由第二產(chǎn)業(yè)主導、第三產(chǎn)業(yè)強化向第三產(chǎn)業(yè)主導轉(zhuǎn)變；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構和城市用地結(jié)構，促進紡織、造紙、化工等產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)集聚，信息、通信、金融及文娛等產(chǎn)業(yè)在城市中心區(qū)域聚集，傳統(tǒng)服務業(yè)和高端裝備、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)布局在城市中間或外部地帶。

　　從農(nóng)民的利益出發(fā)，明晰土地產(chǎn)權減少政府過度介入，將土地使用權、收益權、部分處分權明確和清晰地界定給農(nóng)民，有利于避免由于政府壟斷征地而農(nóng)民所獲得極低的征地補償款。通過市場化的土地市場，農(nóng)民也能分享到紅利。

　　縮減政府征地范圍，全面推行農(nóng)村土地特別是非公益集體建設用地的市場化流轉(zhuǎn)，建立農(nóng)村土地交易市場。同時開展土地股份制改革，組建新型農(nóng)民合作經(jīng)濟組織，農(nóng)民除了能獲取土地的增值收益外，也能促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

　　政府的角色也發(fā)生了變化，不再賣地，充當既是裁判員又是運動員的角色。轉(zhuǎn)變角色功能，主要發(fā)揮管理、監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào)的作用。

　　若宅基地流轉(zhuǎn)能順利推進，其他一些改革措施將會逐步地出臺。土地流轉(zhuǎn)方向是對的，但要有一系列保障機制確保農(nóng)民利益不受損害，此為前提。相關的配套政策是否齊全，如何落實確保農(nóng)民權益更是需要政府去踐行和做好的工作。■