房貸新政出臺，樓市去向何方？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院昨日（10月13日）發(fā)布的《9月份新建商品住宅庫存報告》顯示，樓市庫存環(huán)比同比值均有上升。截至9月底，該研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。9月庫存再創(chuàng)近5年歷史新高。

　　今年春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)低迷了半年多，房價、銷售量、投資都在下滑。近期樓市在限購松綁、房貸放松這些政策的刺激下開始有了回暖的趨勢，然而如此大量的庫存重壓之下，樓市成交量真正提升，還有待資金環(huán)境的回暖，也就是房貸優(yōu)惠政策的配套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“十一”長假前一天房貸新政剛剛出爐，各家銀行的細(xì)則還在制定中，落地還需要時間，因此購房者多處于觀望狀態(tài)。一旦各家銀行實施細(xì)則落地，可能會燃起樓市新一輪的熱情。同時，由于樓市目前庫存積壓嚴(yán)重，因此開發(fā)商以走量為主，預(yù)計樓價不會大漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，從35個城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大，說明10月份大多數(shù)城市還是會采取積極降價的策略。

　　一線城市庫存壓力最大

　　在昨天公布的報告中，分城市來看，35個城市中，有31個城市庫存出現(xiàn)同比增長。其中，南昌、溫州和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到99.3%、60.3%和60.1%。有4個城市庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中太原同比跌幅最大，為27.1%。

　　截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。

　　值得一提的是，一線城市庫存已保持連續(xù)8個月的環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴大。這和4個一線城市市場成交總體偏弱的特征有關(guān)。研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，“從同比值看，已保持連續(xù)8個月的同比增幅擴大現(xiàn)象，在一線城市限購政策不放開的情況下，第四季度亟須結(jié)合央行救市政策做文章”。

　　報告還顯示，二線城市在本輪樓市周期中，庫存去化速度首次超過一線城市。在35個城市中，有16個城市的存銷比出現(xiàn)環(huán)比上升，其中以深圳和廣州的存銷比環(huán)比增加值最大，相比8月分別增加3.4個月和2.5個月。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，整體來看，相比二三線城市，一線城市壓力最大。在一線城市今年明確不放松限購政策的背景下，第四季度不排除出現(xiàn)各類打擦邊球的“救市”做法。

　　事實上，在樓市相對低迷的行情之下，國慶黃金周期間一線城市眾多開發(fā)商推出優(yōu)惠吸引購房者出手，但是從目前成交情況來看，仍舊成色不足。

　　據(jù)媒體報道，“十一”期間，北京商品住宅成交量較為平淡，“十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬平方米，同比去年“十一”分別下降40%、35%。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假期間北京僅有位于朝陽區(qū)的首開常青藤和利錦府2個中端項目開盤入市，2個項目累計新增供應(yīng)160套，與去年“十一”假期相比，開盤項目個數(shù)減少了4個，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。

　　據(jù)焦點網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬平方米，環(huán)比去年同期下跌26.1%，為2012年來最低水平。與9月最后一周成交量更是暴跌了66.4%；成交均價為25451元/平方米，環(huán)比去年同期上漲11.38%，為同期歷史最高值。

　　另據(jù)統(tǒng)計，國慶黃金周期間廣州十一區(qū)網(wǎng)簽一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%；成交均價11867元/平方米，同比上漲30.1%。

　　樓市預(yù)期回暖四季度成交量有望回升

　　不過，央行新政出臺，重提最低七折的首套房貸款下限，信貸口徑放松，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生悄然變化。

　　證券日報刊文稱，業(yè)內(nèi)人士分析，“十一”長假前一天新政剛剛出爐，各家銀行的細(xì)則還在制定中，落地還需要時間，因此購房者多處于觀望狀態(tài)。一旦各家銀行實施細(xì)則落地，可能會燃起樓市新一輪的熱情。

　　據(jù)《中國證券報》報道，多家銀行表示實際執(zhí)行過程中基本難以出現(xiàn)七折利率。盡管如此，對于首套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)的出臺，讓改善型購房需求得到釋放，市場預(yù)期也隨著信貸政策的松動而回暖，樓市成交量有望回升。

　　文章稱，截止目前，已有包括建行、中行、興業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行正式發(fā)文落實住房政策新規(guī)。從各銀行執(zhí)行上看，對于首套房的認(rèn)定已經(jīng)從“名下無房且無貸款記錄”的舊標(biāo)準(zhǔn)，放寬至“貸款已結(jié)清”等新標(biāo)準(zhǔn)上。

　　“央行對于首套房認(rèn)定的政策影響非常大，將使改善型客戶全面回歸。而且，對于銀行來說，這部分客戶也是優(yōu)質(zhì)客戶。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，貸款七折利率將很難出現(xiàn)，但預(yù)期后續(xù)將有可能出現(xiàn)九折左右的首套房利率，信貸環(huán)境趨于寬松，購房者的壓力將明顯降低。

　　一些銀行業(yè)人士表示，由于當(dāng)前銀行自身的資金成本高，房貸業(yè)務(wù)對于銀行而言本來就沒多少利潤，目前銀行在售的理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率多在5%左右，如果房貸利率按照目前基準(zhǔn)利率打7折來執(zhí)行就是4.5%，這對于銀行顯然是虧本生意，預(yù)估銀行執(zhí)行房貸7折優(yōu)惠的動力不太足。

　　不過，此次信貸政策松綁，市場供求和買賣雙方的情緒已經(jīng)出現(xiàn)微妙變化。市場人士認(rèn)為，未來需求也將受到信貸政策松綁的刺激而開始釋放，四季度市場成交量將回升。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個轉(zhuǎn)型過程，整個商業(yè)模式都在發(fā)生轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在不可能再出現(xiàn)2009年之后的那樣的大漲，樓市的下行還將繼續(xù)，但是下行速度明顯放緩，已經(jīng)接近了底部。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌教授說。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著各銀行對于房貸新政落地實施和普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整所釋放出的改善型需求入市，四季度樓市有望復(fù)蘇回暖，走出此前9個月的低迷局面。

　　此外，財政部副部長朱光耀日前表示，中國正在密切關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場，但是沒必要針對該行業(yè)或其他經(jīng)濟領(lǐng)域出臺任何重大刺激政策。“政府或?qū)⒕仁?rdquo;之疑再被打消。在未來沒有更多政策出臺預(yù)期之下，樓市博弈結(jié)果或許將更為明朗?！?/p>