互聯(lián)網(wǎng)金融正在幫助購房者降低首付和貸款門檻，而轉(zhuǎn)嫁到銀行身上的風(fēng)險(xiǎn)，也與日俱增。

　　房地產(chǎn)的“金九銀十”已接近尾聲，央行近期的一系列調(diào)控舉措的成效并沒有體現(xiàn)在已有的數(shù)據(jù)上，銀行依舊惜貸如金。一些房產(chǎn)門戶從中嗅到了商機(jī)，他們的切入點(diǎn)是互聯(lián)網(wǎng)金融。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降10.3%，。商品房銷售額49227億元，下降8.9%。其中，住宅銷售額下降10.8%。

　　而一向被樓市寄予厚望的十一黃金周，在今年也表現(xiàn)平平。對(duì)比從2010年-2014年10月1日-6日北上廣等全國十大城市成交套數(shù)，今年為3857套，是五年來除2011年之外，成交量最差的年份，同比降幅26.5%。

　　此外，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)8個(gè)月下滑，1至9月房地產(chǎn)投資增速降0.7個(gè)百分點(diǎn)至12.5%，創(chuàng)2009年8月以來新低。房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩已成定勢(shì)。

　　一邊是樓市放緩，一邊是銀行惜貸。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)杜丙國認(rèn)為，銀行有存貸比限制，可貸資金有限；房地產(chǎn)的回報(bào)不具有吸引力；銀行的資金成本在升高，房貸利率七折還會(huì)虧本。這些都讓銀行對(duì)房貸這一塊積極性不高。

　　一些房產(chǎn)門戶則開始另辟蹊徑利用互聯(lián)網(wǎng)金融來幫開發(fā)商賣力推銷房子。“零首付”、“無抵押”已成為它們吸引眼球的賣點(diǎn)。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融注入活力

　　從今年4月以來，陸續(xù)有房地產(chǎn)門戶開始推出一些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，包括平安好房的“好房寶”、“好房貸”；搜狐焦點(diǎn)與搜易貸合作的“首付貸”；此外，還有一些定位于房貸的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)出現(xiàn)，如搜房網(wǎng)旗下的“天下貸”；新浪、易居中國聯(lián)合眾安保險(xiǎn)推出的“房金所”等等。

　　簡(jiǎn)單來說，通過提供的這些平臺(tái)和產(chǎn)品，購買者可以把計(jì)劃買房的錢在平臺(tái)上投資獲取收益，也可在平臺(tái)上無需抵押就能低息甚至零息貸到首付款。當(dāng)然，一個(gè)共同的前提是，購房者只能購買和平臺(tái)有合作的樓盤。

　　例如，“好房寶”的收益主要來自兩部分，一部分綁定貨幣基金，年化收益率在5%－6%；另外一部分來自平安好房的購房補(bǔ)貼，即把開發(fā)商分給平安好房的那部分利潤轉(zhuǎn)給購房者。而第二部分的收益只有在平安好房購房才能享受到。

　　在搜易貸COO蔣軒看來，房貸是一塊很大的市場(chǎng)，是個(gè)人貸款中的“大頭”。他對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，目前來說是一個(gè)布局房貸很好的機(jī)會(huì)。如果房子太好賣，開發(fā)商就沒有多少合作的動(dòng)力，如果太不好賣也不會(huì)考慮做這個(gè)。“而現(xiàn)在恰恰是處在房子不太好賣的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較疲軟但仍有剛需，且未來風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太高。”

　　房地產(chǎn)門戶做互聯(lián)網(wǎng)金融都選擇與開發(fā)商合作。據(jù)蔣軒介紹，跟開發(fā)商的合作也有地域區(qū)別：一般來說，像北京這種一線城市，樓市行情有別于全國，樓盤不愁銷路，開發(fā)商合作的意愿就不強(qiáng)，需要平臺(tái)去積極主動(dòng)地溝通；而一些二線省會(huì)城市，樓市下行壓力比較大，他們合作的動(dòng)力就會(huì)強(qiáng)一些。

　　據(jù)杜丙國介紹，當(dāng)前平臺(tái)的這些模式都是無抵押貸款，一般來說利率在10%以上。“這對(duì)于無力付首付款的購房者來說是難以承受的。”

　　因此平臺(tái)采取跟開發(fā)商合作的模式，把開發(fā)商的營銷費(fèi)用補(bǔ)貼給購買者，這樣購房者實(shí)際承受的利息在4%—6%。“這樣看來，購房者沒有虧，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)賺了錢，開發(fā)商出讓了一部分利潤，所以大家都愿意去做這樣一個(gè)嘗試。”

　　據(jù)平安好房相關(guān)人員介紹，平安好房為綠地、世茂提供總額為100億元的首付貸款。而這些資金來源于平安陸金所的P2P渠道和一些小貸公司。

　　對(duì)于那些首付款存在缺口的購房者來說，這些首付貸款產(chǎn)品無疑加速了他們購房的進(jìn)程。而無抵押、低利息、1-3年不等的還款期則大大刺激了消費(fèi)。

　　而對(duì)于眼下的開發(fā)商來說，這一新型模式能在一定程度上幫助去庫存、回籠資金。根據(jù)平安好房最新統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)假7天，好房貸產(chǎn)品購房貸款類申請(qǐng)額達(dá)到1.1億元，預(yù)計(jì)撬動(dòng)全國新房銷售意向超過10億元。

　　綠地集團(tuán)表示，跟平安好房的實(shí)現(xiàn)了金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)的跨界，是新形勢(shì)下新型營銷模式的創(chuàng)新。“對(duì)企業(yè)來說，這一模式成為拓展客群、提高產(chǎn)品去化效率的積極輔助手段。”

　　搜易貸CEO何捷此前在接受騰訊財(cái)經(jīng)專訪時(shí)表示，‘焦點(diǎn)首付貸’一方面幫年輕人實(shí)現(xiàn)購房的夢(mèng)想，另一方面也能解決開發(fā)商銷存量的需求，兩者相輔相成。

　　隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)

　　首付貸款，無抵押，其風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，首付貸款存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，屬于灰色地帶。杜丙國也對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，首付貸款是政策空白。原則上首付應(yīng)該是自有資金，“當(dāng)然在實(shí)際中大家也會(huì)通過向親戚朋友借款來籌首付款，只不過這種模式讓首付貸款公開化了。”他認(rèn)為首付貸款最終把隱患留給了銀行，畢竟這些貸款者的資質(zhì)不是很好。

　　據(jù)蔣軒介紹，他們會(huì)跟開發(fā)商合作，根據(jù)樓盤的預(yù)售情況等綜合因素會(huì)有一個(gè)大的授信額度。在他看來，在個(gè)人信用貸款這一塊，已有的技術(shù)比較成熟了。如對(duì)征信記錄不太好的人，會(huì)要求有共同貸款人。而開發(fā)商業(yè)會(huì)提供擔(dān)保并協(xié)助一些貸后管理的工作。

　　“另外最重要的一點(diǎn)，貸款人必須要在交房之前還款。”他說，這是他們控制風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)。

　　平安好房相關(guān)人員也向騰訊財(cái)經(jīng)介紹，他們會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格風(fēng)控審核，只有通過審核的客戶才能享受到補(bǔ)貼，并借到首付款。并且對(duì)于超過30萬的借貸，都要求有抵押物，“風(fēng)險(xiǎn)是可控的”。

　　未來的想像空間

　　“連首付都付不起的人，一般不敢買房。”張大偉對(duì)平臺(tái)提供首付貸款這一模式提出了質(zhì)疑，他認(rèn)為中國人的消費(fèi)傾向比較保守。“目前這一市場(chǎng)的份額太小，幾十個(gè)億的規(guī)模對(duì)于上萬億的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，可以忽略不計(jì)。”

　　中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)杜丙國則認(rèn)為，在一些大中城市，即使是沒有首付款的那批人依然有購房需求。“因?yàn)槭袌?chǎng)變化太快，大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不確定。”像北上廣深這種一線城市房?jī)r(jià)仍有上浮空間。在他看來，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融這一塊的市場(chǎng)預(yù)期還是很好的。

　　在一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士看來，房產(chǎn)門戶做互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品是因?yàn)榘l(fā)展到了這么一個(gè)階段。首先，現(xiàn)在很多年輕人剛畢業(yè)，有買房的剛需，而銀行貸款有諸多的限制，這些產(chǎn)品正好能夠解決他們的需求。

　　其次，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，跟金融有著天然的親近關(guān)系。房產(chǎn)在線門戶由一開始的廣告模式到電商模式，再到現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)金融模式，是客觀形勢(shì)的需求；第三，這是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，“它們做互聯(lián)網(wǎng)金融也是被別家逼得去做。”

　　他對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，目前這些平臺(tái)還在布局階段，大家都在搶占市場(chǎng)，規(guī)模還沒有做起來。他認(rèn)為，未來會(huì)有更多類似的產(chǎn)品出來，因?yàn)?ldquo;市場(chǎng)的創(chuàng)新是沒有止境的。”

　　平安好房相關(guān)人員對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，平安好房的背景是來自平安集團(tuán)，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融將是未來主攻的方向，“未來肯定有新產(chǎn)品推出。比如會(huì)配合二手房交易推出贖樓貸、循環(huán)貸等。”

　　同時(shí)，上述人士還表示，未來不排除幫開發(fā)商做一些證券化的產(chǎn)品，將優(yōu)質(zhì)房貸打包證券化或設(shè)計(jì)房屋按揭資產(chǎn)產(chǎn)品銷售等等?！?/p>