去年3月的一次競拍中，一家房企的舉牌人非常“苦情”，無一斬獲。近一年來，北京市土地出讓政策頻出新招。本報(bào)資料圖片

　　本報(bào)訊 今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價(jià)是事先限定好的，然后設(shè)定一個(gè)將來銷售的最高房價(jià)，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上，誰報(bào)的價(jià)格越低最終誰就拿地。昨天，北京首個(gè)“限地價(jià)競房價(jià)”的地塊———門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛坪村項(xiàng)目掛牌上市。

　　昨天入市的這個(gè)試點(diǎn)地塊，面積約19公頃，總建筑規(guī)模約38萬平米，其中商品房面積約28萬平米。這是近年來，北京西部地區(qū)推出的最大規(guī)模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。雖然該地塊位于門頭溝區(qū)，但交通比較便利，位于長安街西延長線上，距離西六環(huán)路僅約1公里，而且距地鐵S1線直線距離約2公里。S1線已于去年正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2016年正式投入運(yùn)營。

　　地塊出讓金提前確定

　　“這種出讓方式簡單來說，就是在事先確定地價(jià)的情況下，以商品房售價(jià)‘價(jià)低者得’的原則，確定最終的競得者。”市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該地塊的樓面地價(jià)定為5850元/平米，總地價(jià)22億多元。無論最終是誰競得該地塊，需要支付的土地出讓金都是一樣的。

　　“地價(jià)定好了之后，再設(shè)定一個(gè)最高售價(jià)。然后由所有競買人報(bào)出未來在該地塊上建設(shè)的商品房銷售價(jià)格，承諾銷售價(jià)格最低的就是競得人。”這位負(fù)責(zé)人說，該地塊的房屋銷售價(jià)格最高限價(jià)為13600元/平米，在競買時(shí)，競買人每次可向下降低50元/平米來報(bào)價(jià)。這意味著，北京土地市場屆時(shí)將出現(xiàn)從未有過的“奇特”景象，開發(fā)商們的報(bào)價(jià)將比著向下降。

　　銷售限價(jià)只能降不能漲

　　“這種出讓方式中的銷售限價(jià)，指的是將來的最高銷售價(jià)格。”這位負(fù)責(zé)人表示說，此次試點(diǎn)的地塊，將不存在向上的浮動(dòng)。“比如最后競得者承諾的售價(jià)是1.3萬元/平米，那么將來銷售房屋時(shí)，即便是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬元/平米!只能比它低，不能比它高。”

　　據(jù)了解本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面積為120平米，且滿足套型建筑面積90平米以下的住宅房屋不低于總住宅建筑規(guī)模70%的要求。

　　■ 追問

　　誰有資格購買?

　　三類家庭具有優(yōu)先購買權(quán)

　　北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于同為中低價(jià)位、中小套型普通商品房，因此該方式出讓地塊將來的銷售對(duì)象，也將與“限房價(jià)競地價(jià)”地塊相同———優(yōu)先滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型購房需求。

　　去年北京試點(diǎn)的首個(gè)“限房價(jià)競地價(jià)”中低價(jià)位、中小套型普通商品房———長陽國際城的銷售對(duì)象為：符合“京十五條”、“限購”政策的家庭均有資格購買。

　　其中有三類家庭具有優(yōu)先購買權(quán)，一是在北京首次購買住房的本市戶籍家庭;二是持有本市有效暫住證在本市首次購買住房，且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭;三是已經(jīng)通過住房保障資格審核，正在輪候保障性住房配售，且同意購買該項(xiàng)目后放棄保障性住房購買資格的家庭。

　　地價(jià)如何算的?

　　最高房價(jià)比地價(jià)高7000元

　　在這種出讓方式下，事先限定的地價(jià)，以及13600元/平米房屋銷售最高限價(jià)是否合理?

　　這位負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目限定的地價(jià)，是政府在除去一級(jí)開發(fā)等成本后，只收取了較低的土地收益，因此地價(jià)水平是較低的。而且由于該地塊的一級(jí)開發(fā)主體是市、區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心，因此一級(jí)開發(fā)成本也較低。

　　據(jù)了解，今年此前成交的另一處門頭溝區(qū)的地塊，地理位置相比一下還稍差一些，但商品房的樓面地價(jià)也已達(dá)6100元/平米左右。

　　至于13600元/平米的銷售最高限價(jià)，這位負(fù)責(zé)人表示，制定該價(jià)格主要考慮兩個(gè)方面的因素。一是即便是最高的“起始報(bào)價(jià)”，也要比周邊的商品房價(jià)低20%左右;二是考慮到了開發(fā)成本，在5850元/平米的地價(jià)與13600元/平米的最高房價(jià)之間，有約7000元的空間，這保證了開發(fā)該項(xiàng)目能有一定的利潤空間。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目周邊的商品房價(jià)約在17000元左右。

　　房企能賺錢嗎?

　　項(xiàng)目利潤空間小但不愁賣

　　開發(fā)商如想獲得該地塊，就必須報(bào)出比其他人更低的房價(jià)。那么對(duì)于以追求利潤最大化的開發(fā)商而言，這種地塊是否缺乏吸引力?

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一般的市場規(guī)律下，如果房價(jià)和地價(jià)之間能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、銷售等成本外，開發(fā)商依然還會(huì)有利潤空間，因此該地塊開發(fā)商還是“有利可圖”的。他預(yù)測該地塊最終成交的銷售價(jià)格應(yīng)該在12500元/平米左右。

　　此前，“限房價(jià)競地價(jià)”長陽國際城項(xiàng)目受到了消費(fèi)者的巨大關(guān)注和歡迎。“可以說，中低價(jià)位、中小套型普通商品房是不愁賣的。而目前在開發(fā)商普遍遭遇銷售冷淡的情況下，這種“一搶而光”的房屋對(duì)于開發(fā)商有著很大的吸引力。”這位人士說。

　　記者從市國土局了解到，僅昨天上午，該地塊的掛牌文件就已經(jīng)賣出20多份，可見不少開發(fā)商都有興趣。一家國企開發(fā)商告訴記者，當(dāng)前商品房市場的銷售并不樂觀，雖然利潤空間小一些，但這種“不愁賣”的項(xiàng)目，卻能迅速的盤活資金，因此如果售價(jià)合理，還是值得開發(fā)的。

　　■ 新聞背景

　　土地出讓頻出新招

　　從去年試點(diǎn)的“限房價(jià)競地價(jià)”、“限地價(jià)競配建政策房面積”，到此次推出的“限地價(jià)競房價(jià)”，北京近一年多來，不斷探索和嘗試新的土地出讓方式，而且這些都屬于全國首創(chuàng)。

　　“去年試點(diǎn)了‘限房價(jià)競地價(jià)’方式，得到了購房者和社會(huì)的認(rèn)可。”市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在首個(gè)長陽試點(diǎn)地塊推出后，市國土局就一直在選擇其它地塊，以推廣這種方式。包括大興、通州等地的一些地塊。

　　“但無論哪種土地出讓方式，都不能說是完美的，所以必須去探索有沒有更好的方式。”這位負(fù)責(zé)人說，早在去年開始，國土部門就一直在研究是否能探索其它的土地出讓方式，讓百姓更能得到“實(shí)惠”。“限地價(jià)競房價(jià)”就是在這個(gè)背景下展開試點(diǎn)的。

　　■ 對(duì)比

　　限地價(jià)競房價(jià)

　　把政府的土地收益固定，房價(jià)則是越低越好，以最大的限度讓利于民。在這種新方式下，政府限定死了較低的地價(jià)，可以完全地將地價(jià)控制在合理區(qū)間。而房價(jià)則是在出讓過程中，越競爭越低，也可達(dá)到抑制房價(jià)過快上漲的目的。

　　限房價(jià)競地價(jià)

　　把房價(jià)事先以較低的價(jià)格固定下來，政府的土地收益是可以浮動(dòng)的。一位業(yè)內(nèi)人士說，如果此次門頭溝該地塊依然用“限房價(jià)競地價(jià)”，以13600元/平米的銷售限價(jià)來倒推地價(jià)，將不止現(xiàn)在的22億多元，可能至少會(huì)多出3億元。

　　“房屋質(zhì)量不會(huì)受限價(jià)影響”

　　誰的售價(jià)最低誰拿地，這種情況下，低廉的房價(jià)會(huì)否會(huì)造成房屋質(zhì)量的下降?

　　北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無論是哪種類型的住房，都必須執(zhí)行同樣的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)等部門也會(huì)按照商品房同樣的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)收。

　　“另外你可以注意到，除了價(jià)格、地理位置等因素外，選取該項(xiàng)目作為試點(diǎn)還有一個(gè)很重要的原因，就是它的規(guī)模比較大，光地價(jià)就20多個(gè)億，小公司肯定‘吃不下’。我們也希望是大型開發(fā)企業(yè)來承接，確保品牌質(zhì)量。”

　　這位負(fù)責(zé)人表示，無論是“限房價(jià)競地價(jià)”還是“限地價(jià)競房價(jià)”，都是針對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地出讓方式。面對(duì)的都是社會(huì)上大量的，超過了保障房申請資格但又無法承擔(dān)商品房高額售價(jià)的“夾心層”人群。

　　“我們會(huì)根據(jù)試點(diǎn)的情況，研究下一步的推廣。可以肯定的是，這些項(xiàng)目都會(huì)位于交通便利的地區(qū)。而今年北京的中低價(jià)位、中小套型普通商品房將全面推廣這兩種方式。”

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次在京西門頭溝區(qū)推出這種低價(jià)商品房，尤其是規(guī)模比較大、套數(shù)比較多的項(xiàng)目，會(huì)對(duì)該區(qū)域的房價(jià)有一定的推動(dòng)作用。“簡單地說，如果這個(gè)項(xiàng)目賣一萬三，那么還會(huì)有人去買周邊一萬七的房子嗎?而且這個(gè)項(xiàng)目靠近石景山區(qū)，對(duì)于石景山區(qū)的房價(jià)，都會(huì)產(chǎn)生良性的影響。”