焦點一:70 年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦?關(guān)鍵點:研究續(xù)期法律安排

　　【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

　　【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為,意見尊重并回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續(xù)期的法律安排,并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預期,那么就意味著,對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔心是不必要的。

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,難以操作。

　　楊立新認為,續(xù)期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠 70 年的,到期后必須都續(xù)期到 70 年;二是 70 年到期后自動續(xù)期,相當于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán),即一次取得永久使用,國家不必每次續(xù)期每次都收費;三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,應當確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為,意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題,實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于 70 年土地使用權(quán)到期后的處理,要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。

　　焦點二:如何遏制征地與拆遷導致的矛盾?關(guān)鍵點:不將公共利益擴大化

　　【文件精神】完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度,合理界定征收征用適用的公共利益范圍,不將公共利益擴大化,細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則,完善國家補償制度,進一步明確補償?shù)姆秶?、形式和標?給予被征收征用者公平合理補償。

　　【專家解讀】遲福林等專家表示,目前,個別地方政府打著公共利益的旗號,占用和征收土地,只付出低價進行補償,轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終,政府和開發(fā)商攫取高額利益,而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障,引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾,并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),為遏制上述亂象,國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題,并問責有關(guān)負責人。遲福林認為,意見的一個重點,就是要科學界定公共利益的范疇,防止將公共利益隨意擴大化。接下來,有關(guān)部門應該根據(jù)這個精神進行科學研究,確定好公共利益的邊界。中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示,建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府,利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要,應當承擔舉證責任。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海建議,在適用實際損失賠償原則的過程中,應當引入價格評估程序,且評估機構(gòu)應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見,應由法院指定評估機構(gòu)。如果評估有誤,評估機構(gòu)要承擔損害賠償責任。

　　焦點三:農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障?關(guān)鍵點:落實用益物權(quán)

　　【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線,從實際出發(fā),因地制宜,落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

　　【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說,過去,農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),造成抵押貸款受阻,農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢,帶來一系列問題導致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。

　　記者采訪了解到,去年 2 月,全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等 33 個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域,暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定,深化農(nóng)村土地制度改革。其中 15 個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式;探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

　　劉俊海、常鵬翱等專家認為,意見回應了農(nóng)村“三塊地”的改革,提出落實宅基地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益,能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動,最后變成“活資源”。