2011中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。與此同時(shí)，會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革”，而已經(jīng)在上海、重慶兩地試行的房產(chǎn)稅征收工作將有可能會(huì)在其他城市逐步展開，房產(chǎn)稅與百姓的生活越來越近。備受爭議的“房產(chǎn)稅”征收工作如何推進(jìn)？如何執(zhí)行？如何讓百姓可以更好的接納？個(gè)人有幾點(diǎn)看法與大家探討。

　　現(xiàn)狀：房產(chǎn)稅試點(diǎn)收效甚微、調(diào)節(jié)作用有限

　　自2011年1月28日起，上海和重慶作為首批房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，開始對部分個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅。在試行的近一年時(shí)間里，上海認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房約七千多套，數(shù)量較少，而重慶房產(chǎn)稅試行以后，雖然有數(shù)據(jù)顯示，高檔樓盤訪客量下降了30%～50%，高檔商品住宅成交量下降4個(gè)百分點(diǎn)，抑制了投資和投機(jī)性消費(fèi)，但房產(chǎn)稅征收額僅在1～2億之間，金額也不算高，與征收房產(chǎn)稅的初衷有差距。兩地試點(diǎn)收效甚微，個(gè)人認(rèn)為其原因及存在的問題表現(xiàn)在如下幾方面：

　　首先，改革試點(diǎn)的房產(chǎn)稅征收對象，即稅源受限。上海房產(chǎn)稅的征收對象為本地戶籍新購二套及外地戶籍新購住房，并配以人均60㎡(含)的免稅額，而在限購令的影響下成交有限，符合標(biāo)準(zhǔn)的征收對象更少；重慶房產(chǎn)稅的征收范圍更窄，主要針對面積在180㎡以上的獨(dú)棟別墅(含存量及增量)、個(gè)人新購100㎡以上的高檔住房及同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套房子，征收對象數(shù)量有限，導(dǎo)致其稅收金額不高。

　　其次，“限購、限貸”等樓市收緊政策同步進(jìn)行導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市效果不明顯。上海、重慶都是實(shí)行限購令的城市，在各城市限購政策細(xì)則的影響下，樓市買賣均出現(xiàn)低迷，成交量降低，許多有可能成為房產(chǎn)稅稅源的住宅項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)成交或成交周期加長，導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市效果有限。

　　第三，房產(chǎn)稅牽涉不同群體利益，推進(jìn)難。房產(chǎn)稅的征收對象是房屋，個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多，繳納稅金越高。而在北京等大中城市，擁有多套房產(chǎn)的本地及外地官員、企業(yè)老板等人群比比皆是，房產(chǎn)稅的征收必然涉及到各不同群體的利益，其推動(dòng)的阻力也就更大。

　　第四，房產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)節(jié)的作用預(yù)期過高。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，主要是促使財(cái)稅體制更加完善、房地產(chǎn)市場更加健全，進(jìn)而長期促進(jìn)房地產(chǎn)住宅市場的理性回歸，其對于房價(jià)的調(diào)節(jié)會(huì)起到一定的作用，但是作用有限。

　　推進(jìn)房產(chǎn)稅征收工作的建議

　　對象：由“增量房”向“存量房”過渡

　　目前試點(diǎn)城市重慶的房產(chǎn)稅征收對象雖包含增量及存量房，但僅針對別墅，其他高檔住房等產(chǎn)品均是針對增量房產(chǎn)征收；另一試點(diǎn)城市上海則主要針對新增房產(chǎn)征收。要真正的促進(jìn)房產(chǎn)資源的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)房價(jià)下調(diào)，房產(chǎn)市場的理性回歸，房產(chǎn)稅的征收稅源應(yīng)逐漸的擴(kuò)大，從“增量房”向“存量房”的過渡是必然也是必須的。

　　個(gè)人建議在已經(jīng)試點(diǎn)的重慶、上?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大征收對象的范圍，家庭二套及以上的增量、存量住房全部劃在征收范圍內(nèi)；同時(shí)，重慶的征收對象也不僅僅局限在別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，應(yīng)擴(kuò)大至投資投機(jī)數(shù)量最大的普通住宅。

　　在限購令的打壓下，多年來房產(chǎn)投資投機(jī)的暴利時(shí)代必將結(jié)束，住宅產(chǎn)品要回歸其基本的“居住”屬性。房產(chǎn)稅的征收對象由增量房向存量房過渡，讓占有房產(chǎn)多的人交更多的稅，一定程度上有利于調(diào)節(jié)住房資源，打擊房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)需求。

　　范圍：增加試點(diǎn)城市

　　上文對已經(jīng)征收房產(chǎn)稅的“上海”、“重慶”兩試點(diǎn)城市做出擴(kuò)大征收對象范圍的建議，而在房產(chǎn)稅增加試點(diǎn)城市的推進(jìn)方向上，建議：一方面，選擇投資投機(jī)活躍的城市，通過征收房產(chǎn)稅，促使一部分空置房屋進(jìn)行買賣或租賃的交易，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源的調(diào)節(jié)；另一方面，鑒于未來房產(chǎn)稅將向全國推廣征收，可以考慮選擇一些房價(jià)相對較高的中小城市來做試點(diǎn)，雖然投資投機(jī)需求相對較弱，但可考察社會(huì)對征收房產(chǎn)稅的承受力，通過多方試點(diǎn)，積累適合我國國情的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)。

　　政策：房產(chǎn)稅的推進(jìn)與限購令的退出相銜接

　　房地產(chǎn)市場過熱，“限購”、“限貸”等緊縮政策于2010年4月應(yīng)勢出臺，通過“限購令”等宏觀調(diào)控手段抑制房地產(chǎn)市場價(jià)格的過快上漲，但同時(shí)也造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，而與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的建筑、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈開始顯現(xiàn)頹勢。“限購令”作為調(diào)控的行政手段，階段性執(zhí)行尚可，不適合長期的執(zhí)行，因此建議房產(chǎn)稅征收工作的逐步推進(jìn)與“限購令”政策的逐步退出相銜接，在“限購令”這只宏觀的手放松之后，避免市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，促使過熱的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的回歸理性道路。

　　執(zhí)行：重視“預(yù)期管理”的作用

　　在經(jīng)濟(jì)生活中，當(dāng)個(gè)別預(yù)期變成社會(huì)大眾的共識時(shí)，它就會(huì)引致人們的集體行為，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生影響。而作為理性的購房者，對是否通過購買房產(chǎn)來達(dá)到其資產(chǎn)保值增值效果的行為，會(huì)參考與房產(chǎn)相關(guān)的政策及對未來房地產(chǎn)市場走勢的判斷，從而采取相應(yīng)的前瞻性行為。因此，房產(chǎn)稅的推進(jìn)須重視“預(yù)期管理”的作用，才能保證房產(chǎn)稅征收工作推進(jìn)的更快速，更有效。

　　“房產(chǎn)稅”執(zhí)行與否之所以一直以來倍受百姓關(guān)注、爭議聲音最大的原因除了涉及目前房屋所有者的利益外，沒有明確詳細(xì)的規(guī)劃與預(yù)期是另一重要的原因。房產(chǎn)稅的推進(jìn)勢在必行，前提是政府部門要加強(qiáng)對房產(chǎn)稅征收工作推進(jìn)的“預(yù)期管理”，要有明確的方向和時(shí)間規(guī)劃，有明晰的執(zhí)行路線圖。結(jié)合改革推進(jìn)的方向，應(yīng)做出3年、5年或10年的固定期限的詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃中分步明確試點(diǎn)范圍及征收對象范圍如何擴(kuò)展等內(nèi)容。規(guī)劃明朗，預(yù)期明確，開發(fā)商及消費(fèi)者也可以據(jù)此來對未來房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行判斷，做出合適的決策，早日打破目前雙方的僵持狀態(tài)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　稅源：由窄稅基逐漸向?qū)挾惢^渡

　　隨著房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市逐漸擴(kuò)大，征收對象的稅源基礎(chǔ)也適時(shí)的增加，建議征收房產(chǎn)稅初期可結(jié)合城市自身情況，對僅有一套住房的家庭免于征收，對擁有二套及二套以上房產(chǎn)的家庭征收；在時(shí)機(jī)成熟后，對擁有一套住房的家庭也適當(dāng)?shù)恼魇辗慨a(chǎn)稅，逐步實(shí)現(xiàn)由目前的窄稅基向?qū)挾惢^渡。同時(shí)需制定靈活的稅率，對于不同的人群采取差別的累進(jìn)稅率，尤其在寬稅基的基礎(chǔ)上，對于僅有一套住房的家庭應(yīng)配以低的稅率，真正落實(shí)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的作用。

　　綜上，雖然目前房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的效果有限，但未來是勢在必行的，經(jīng)過擴(kuò)大試點(diǎn)、增量向存量過渡等方面的改革，加以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找到適合我國國情的征收辦法；同時(shí)，“預(yù)期管理”的作用需要被重視起來，房產(chǎn)稅征收的推進(jìn)工作通過“明晰規(guī)劃→明確社會(huì)預(yù)期→房地產(chǎn)市場理性回歸”的流程實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的全面征收，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。