綜合各種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場因素，考慮到國家改革發(fā)展的政策動向，未來房地產(chǎn)市場總體的政策取向可能會有以下方面特點：不動產(chǎn)登記工作有序推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響；房地產(chǎn)稅法正式納入本屆立法規(guī)劃當(dāng)中；6個城市將試點共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　與2013年房地產(chǎn)繁榮景象不同，2014年第一季度，房地產(chǎn)市場陰霾籠罩，投資增幅略有下降，房價呈現(xiàn)總體趨降，一線城市漲幅明顯趨緩，三線城市房價下降數(shù)量增多，但《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》的出臺和房地產(chǎn)企業(yè)再融資的開閘，為房地產(chǎn)市場未來發(fā)展注入了新的動力要素。

　　一、我國房地產(chǎn)市場運行情況和因素分析

　　2014年第一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模高于去年同期水平，但增幅略有降低，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重基本穩(wěn)定；房地產(chǎn)施工面積同比增幅平穩(wěn)，新開工面積和竣工面積同比增幅大幅下降，呈負(fù)增長；銷售面積和銷售額累計增幅降至零點以下；70個大中城市住宅銷售價格總體依然上漲，但價格下降或持平的城市數(shù)相比2013年增多，國房景氣指數(shù)仍然處于“適度水平”區(qū)間。

　　造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的，比如2014年前3個月我國宏觀經(jīng)濟(jì)運行并不樂觀；房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源與2013年同期相比，出現(xiàn)明顯不利變化。同時，國家持續(xù)推動的保障性安居工程建設(shè)，有效增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。

　?。ㄒ唬?014年宏觀經(jīng)濟(jì)開局不容樂觀

　　2014年一季度已經(jīng)過去，1月、2月多項實體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出的下滑苗頭明顯。市場普遍認(rèn)為，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，可能將成為2009年以來最不理想的一個季度。國家統(tǒng)計局公布的一季度國民經(jīng)濟(jì)運行情況顯示，國內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，按可比價格計算，同比增長7．4％。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一方面房地產(chǎn)業(yè)的好壞將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)運行數(shù)據(jù)；另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也可以看成是對房地產(chǎn)業(yè)運行情況的真實反映。2014年第一季度房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)的下滑可能與當(dāng)前不容樂觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢存在較大聯(lián)系。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金來源相比2013年出現(xiàn)明顯不利變化

　　資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動因素。2014年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源表現(xiàn)有三個特點：

　　一是資金來源總額累計增長幅度遠(yuǎn)低于2013年同期水平。2014年2月房地產(chǎn)投資本年資金來源小計21264億元，累計增幅為12．4％。與2013年同期相比，2月份累計增幅兩者之間的差距為21．3個百分點。2014年3月房地產(chǎn)投資本年資金來源小計28731億元，累計增幅為6．6％，相比2013年3月份，增幅繼續(xù)放緩，兩者差距擴(kuò)大到22．7個百分點。

　　二是國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項指標(biāo)的累計增幅同比均呈現(xiàn)出不同程度的下降。截至2014年3月底，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項累計額分別為6226億元、84億元、11093億元、11327億元，同比增幅分別為20．4％、－33．9％、9．6％、－1．9％，而2013年3月底國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項指標(biāo)累計額分別為5172．24億元、126．97億元、10119．66億元、11543．14億元，同比增幅分別為19．8％、13．6％、13．6％、53．8％。其中其他資金項的累計增幅同比下降最為厲害，達(dá)到了55．7個百分點。

　　三是利用外資項的資金來源累計增幅重新出現(xiàn)負(fù)增長。2月份累計增幅－43．2％，3月份累計增幅為－33．9％，利用外資累計增幅同比下降幅度達(dá)到47．5個百分點，僅次于其他資金項。

　　從上述分析及與2013年的對比可以看出，與2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金明顯改善的局面不同，2014年一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來源出現(xiàn)明顯的不利變化，這將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的資金壓力。

　?。ㄈ┲醒雽α夥?、公租房和城市棚戶區(qū)改造三項資金進(jìn)行整合，有效推動保障性安居工程建設(shè)

　　2014年4月2日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議強(qiáng)調(diào)，加快棚戶區(qū)改造，讓百姓早日搬進(jìn)樓房，是改善民生的硬任務(wù)，也可以有力拉動投資、促進(jìn)消費，是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。

　　隨著國家對保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，資金來源將成為項目實現(xiàn)的重要保障。4月8日，財政部、住建部決定，從今年起，將中央補(bǔ)助廉租房、公租房和城市棚戶區(qū)改造資金，整合歸并為中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金。2014年共計1158億元，比2013年執(zhí)行資金數(shù)額增長了14．3％。對三項資金的整合和統(tǒng)一分配，將會有效驅(qū)動保障性安居工程的進(jìn)展。

　　二、房地產(chǎn)投資及市場展望

　　通過對2014年一季度房地產(chǎn)市場運行特點及原因分析，展望未來，有以下幾個方面值得關(guān)注。

　?。ㄒ唬?014年房價漲勢繼續(xù)趨緩，三線城市居民高房價感受已有所緩解

　　從房地產(chǎn)企業(yè)土地購置積極性的角度分析，2014年第一季度我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積累計增幅高于2013年同期水平，2月份累計增長6．5％，3月份累計增長－2．3％。從2月份到3月份，土地購置面積累計增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，這可能是房地產(chǎn)企業(yè)基于對目前房地產(chǎn)市場前景的判斷所做出的決定。

　　2014年第一季度，中國人民銀行在全國50個城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為當(dāng)前房價“高，難以接受”的居民比例仍然高達(dá)64．3％，比2013年第四季度下降2．2個百分點。同時，認(rèn)為目前房價在“可以接受”范圍內(nèi)的居民比例為33％。比較引人注目的是央行調(diào)查結(jié)果顯示三線城市居民對高房價的感受已經(jīng)有所緩解，63．1％的居民認(rèn)為房價高，較2013年第四季度回落3．9個百分點。

　　另外，在我們的2013年第四季度報告中，曾做出過“全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一二線城市房價漲勢較快，三四線城市房價卻表現(xiàn)平穩(wěn)甚至冷清”以及“很多城市的存量房庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，部分中小城市的房地產(chǎn)市場醞釀較高風(fēng)險”的研判和預(yù)測。而今年第一季度央行調(diào)查結(jié)果顯示三線城市居民對高房價的感受已經(jīng)有所緩解，這印證了我們的觀點。

　?。ǘ┓科笤偃谫Y開閘應(yīng)對正在惡化的房企資金狀況，房地產(chǎn)調(diào)控告別“一刀切”

　　對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源情況的確不容樂觀。而對已經(jīng)公布的2013年房地產(chǎn)企業(yè)運營年報進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)超過半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值，可見，上市房企的現(xiàn)金流整體狀況正在惡化。

　　值得慶幸的是，傳聞有一段時間的房企再融資于今年3月終于開閘，解了一部分房企資金的燃眉之急。2014年4月3日，大名城發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行申請獲得通過，非公開發(fā)行募集資金總額不超過30億元。至此，從2014年3月中旬至4月初，房企再融資開閘僅半個月時間，已經(jīng)有中茵股份、天?；?、北京城建、迪馬股份、臥龍地產(chǎn)和福星股份等7家房企獲批再融資，金額超過150億元，其資金投向均為房地產(chǎn)項目開發(fā)或收購資產(chǎn)。而尚有數(shù)十家房企仍在排隊等待再融資方案獲批當(dāng)中，這部分金額達(dá)到近1800億元。

　　同時，住建部副部長仇保興表示，住建部已經(jīng)明確今年的調(diào)控思路為雙向調(diào)節(jié)、分類調(diào)節(jié)、協(xié)同調(diào)節(jié)三項。加上此后政府的實際動作釋放出的積極信號，都顯示出政府調(diào)控思路的日益成熟，“一刀切”的情況基本不會再出現(xiàn)，而這顯然有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　?。ㄈ┬滦统擎?zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將成為房企新機(jī)遇

　　2014年3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》正式發(fā)布。這部3萬多字的規(guī)劃分八篇三十一章，緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，包括了四大任務(wù)、五項改革。將對我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程產(chǎn)生非常重要的影響。

　　過去幾十年，我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式以粗放式發(fā)展為主，更多的是圈地蓋樓，以投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。而借助于土地紅利，房地產(chǎn)企業(yè)也在過去十幾年內(nèi)經(jīng)歷了極其迅速的增長。隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體治國思路的調(diào)整和對城鎮(zhèn)化的重新思考，在未來新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)是否面臨著新一輪的機(jī)遇呢？又該如何把握這些機(jī)會？在業(yè)界看來，規(guī)劃中提到的四大任務(wù)：有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化等，都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開啟新機(jī)遇，如優(yōu)化城市格局，將拓寬房企發(fā)展空間，棚戶區(qū)、城中村的改造等舊改帶來的機(jī)遇也成為不少房企關(guān)注的新亮點。

　　三、未來房地產(chǎn)政策取向

　　綜合各種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場因素，考慮到國家改革發(fā)展的政策動向，未來房地產(chǎn)市場總體的政策取向可能會有以下方面特點：

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記工作有序推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響

　　不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度經(jīng)國務(wù)院批復(fù)建立，由9部門組成，是推動建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要議事平臺。2014年3月28日，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議在北京召開。部際聯(lián)席會議召集人、國土資源部部長姜大明表示，從今年開始，將用3年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

　　同期，國土資源部辦公廳正式印發(fā)關(guān)于成立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知。3月28日，國土部黨組成員、副部長、不動產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長胡存智主持召開領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議，通報了第一次部際聯(lián)席會議情況和下一步工作重點，并提出要求：突出重點，要緊緊圍繞登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”要求抓好不動產(chǎn)登記制度頂層設(shè)計。

　　至此，醞釀多年的不動產(chǎn)登記制度有了明確的時間表，不動產(chǎn)登記制度建立后，實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快。民眾期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

　　另外，據(jù)報道，按照官員財產(chǎn)申報的制度有關(guān)要求，北京、中央部分部委的處級以上官員正在登記房產(chǎn)。在3月全國兩會期間，北京市常務(wù)副市長李士祥表示，北京官員房產(chǎn)登記工作正在進(jìn)行，“包括我的房產(chǎn)、住哪、多大面積、商品房還是政策房、戶主是誰”。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)稅法正式納入本屆立法規(guī)劃當(dāng)中

　　財政部部長樓繼偉在十二屆全國人大二次會議舉行的新聞發(fā)布會上表示，稅制改革是今年財稅體制改革的一個方面，其主要任務(wù)之一就是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)稅法草案和環(huán)境保護(hù)稅法草案正在按照十八屆三中全會的精神積極起草當(dāng)中。

　　“房地產(chǎn)稅”與現(xiàn)在正在試點的“房產(chǎn)稅”并非同一概念，將可能涉及現(xiàn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的城鎮(zhèn)土地使用稅等十余項稅種的增減歸并。房地產(chǎn)稅不可能僅僅是為了調(diào)控房價，而是涉及整個房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅制改革，將“房”和“地”的稅種進(jìn)行歸并，可避免重復(fù)征稅的問題。

　　房產(chǎn)稅試點出臺之前，市場對此寄予厚望，希望房產(chǎn)稅的征收能抑制過高的房價。而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點兩年多以來，兩地房價仍舊保持上漲，“降房價”的效果并未顯現(xiàn)，所以現(xiàn)階段單憑房產(chǎn)稅、交易稅等稅，很難達(dá)到抑制房價過快上漲的作用，而是需要通過對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行通盤考慮，進(jìn)行房地產(chǎn)、金融等多領(lǐng)域聯(lián)動的制度創(chuàng)新，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

　　（三）6個城市將試點共有產(chǎn)權(quán)住房

　　共有產(chǎn)權(quán)被寫入2014年的政府工作報告，而“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”，被寫入十八屆三中全會《決定》中，亦成為未來樓市調(diào)控長效機(jī)制的基本原則。

　　2014年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集部分城市在北京召開了一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會。在上述座談會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，并明確試點城市要把公平公正作為基本原則，以解決中低收入等特定群體的住房問題為主要目的。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥要求試點城市要進(jìn)一步完善試點方案，確保公平公正，并在此基礎(chǔ)上，探索建立符合國情的保障性住房供應(yīng)體系。

　　據(jù)了解，目前由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長牽頭的多個調(diào)研小組，對地方的住房保障和供應(yīng)體系構(gòu)成，包括住房保障政策體系、供應(yīng)體系等多個方面進(jìn)行調(diào)研，而其中共有產(chǎn)權(quán)住房是重點之一。

　?。ㄗ髡邌挝唬罕本煼洞髮W(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院）