——以日韓經(jīng)驗(yàn)為鑒探討中國(guó)房地產(chǎn)政策的困境與出路（下篇）

　　上篇文章集中剖析了中國(guó)和日韓在房地產(chǎn)政策的“需求管理”層面的不同，尤其是它們相關(guān)的稅收制度和住房金融制度的安排對(duì)中國(guó)的啟示。本篇主要圍繞日韓房市中兩個(gè)重要的概念，一個(gè)是住宅用地的“非營(yíng)利性”，另一個(gè)是“土地增值收益的社會(huì)共享”，并與中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)政策作了對(duì)比。在此基礎(chǔ)上，探討了日本是如何保證保障法分配的公平公正，中國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”的解困之路，以及對(duì)外來(lái)人口，日韓如何在事前規(guī)劃納入并以之降低城市化成本的。誠(chéng)如華生教授所言，中國(guó)的城市化道路和房地產(chǎn)政策，不是小修小補(bǔ)的問(wèn)題，而是要整體反思，改弦易轍。中日韓三國(guó)人口資源秉賦、發(fā)展道路非常相近，它們跳過(guò)中等收入陷阱、順利實(shí)現(xiàn)城市化、現(xiàn)代化，同時(shí)又保持貧富差距很小的成功經(jīng)驗(yàn)，值得中國(guó)借

　　日韓的土地增值收益社會(huì)共享理念

　　南方都市報(bào)：上篇我們比較了中國(guó)和日韓在需求管理上的做法的不同，但在供給方面，兩者差異也是巨大。中國(guó)是把土地作為“第二財(cái)政”，日韓樹(shù)立的則是城市化過(guò)程中土地增值收益社會(huì)共享的理念。

　　華生：房?jī)r(jià)的本質(zhì)是地價(jià)，房子建好后就開(kāi)始貶值，增值的是土地。在供給方面，就是住宅用地的管理上，日韓的基本核心思路是基本普通住宅是國(guó)民的基本權(quán)利，因此任何人在土地上不能營(yíng)利。政府不能，開(kāi)發(fā)商也不能在土地上賺錢(qián)。

　　政府之所以強(qiáng)力介入土地市場(chǎng)，是因?yàn)橥恋鼐哂袃蓚€(gè)特性，一個(gè)是壟斷性的，另一個(gè)是有外部性。每一塊土地都是有地理壟斷性的，其他地方的土地再多，也替代不了北京三環(huán)、四環(huán)的地。大山里的一塊地不值錢(qián)，城市的地為什么值錢(qián)，城市這塊地可能是不毛之地，但是周?chē)懈鞣N交通道路，有文化設(shè)施等。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們，任何東西有壟斷，有外部性，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)就失靈了。

　　在城市化加速期中的住宅供給，完全取決于土地改變用途的供給和建筑的規(guī)劃許可。而這二者在世界各主要國(guó)家都不是由市場(chǎng)決定而是由政府決定的。同時(shí)，轉(zhuǎn)為城市住宅用土地的價(jià)值完全取決于規(guī)劃和道路、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施的環(huán)境外部性，而與土地本身的自然屬性無(wú)關(guān)。由于土地不可再生性與地理壟斷性和環(huán)境外部性造成完全的市場(chǎng)失敗，即使在日韓的土地私有制條件下，土地開(kāi)發(fā)的收益除保證原土地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人生活、生計(jì)不受影響外，并不能聽(tīng)任市場(chǎng)分配而應(yīng)當(dāng)收歸社會(huì)所有。而我國(guó)土地增值收益主要為地方政府、開(kāi)發(fā)商、部分城郊農(nóng)民和多套房囤積者所獲取，以致普通工薪階層特別是外來(lái)移居就業(yè)者只能在高房?jī)r(jià)面前無(wú)奈絕望。兩者截然不同。

　　南方都市報(bào)：它們是怎么做的？

　　華生：它們是堅(jiān)決卡住土地不能營(yíng)利。土地不能營(yíng)利以后，就把城市化的成本大幅度地降下來(lái)了。只是保證農(nóng)民的生計(jì)能夠繼續(xù)，但是也不能借機(jī)得暴利。農(nóng)民原來(lái)的住宅或土地，如果是在城市周邊，轉(zhuǎn)成城市住宅用地時(shí)，可以等面積換地，但一出售變現(xiàn)就要交重稅，農(nóng)地除少量作為失地農(nóng)民生計(jì)的公租房用地外，全部按照農(nóng)業(yè)的土地價(jià)格征用，不能按照城市用地算錢(qián)，這個(gè)日本韓國(guó)非常明確。

　　1964年，日本由經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主轉(zhuǎn)向社會(huì)綜合發(fā)展的國(guó)策轉(zhuǎn)換時(shí)，國(guó)會(huì)確立了私有土地亦具有公益性質(zhì)，目的是使大多數(shù)家庭能夠擁有或住上普通住房，以分享財(cái)富的增長(zhǎng)。

　　日本政府成立了非營(yíng)利的住宅公團(tuán)，從事新城區(qū)整體開(kāi)發(fā)、公共設(shè)施建設(shè)、商品住宅用地供給，并進(jìn)行工業(yè)區(qū)附加生活區(qū)的整體開(kāi)發(fā)———工業(yè)團(tuán)地。70年代又專(zhuān)門(mén)成立宅地開(kāi)發(fā)公團(tuán)，其主業(yè)是商品住宅用地及關(guān)聯(lián)土地開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)后平價(jià)供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地，不進(jìn)行房屋建設(shè)但負(fù)責(zé)建設(shè)連接住宅用地與城市中心區(qū)的軌道交通。

　　1964年又規(guī)定，今后所有新城區(qū)的開(kāi)發(fā)必須全部由地方政府的公共社團(tuán)和公益單位實(shí)施。這一點(diǎn)有些類(lèi)似我國(guó)自2004年起的地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)征用開(kāi)發(fā)。但根本的不同點(diǎn)在于，地方政府不能由此在住宅用地上獲利。它的法律規(guī)定，用于非經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)和住宅建設(shè)平整后的住宅用地價(jià)格決定方式為：土地的取得價(jià)格加上均攤費(fèi)用，即除攤?cè)朐谠撏恋氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成本外，政府下屬公團(tuán)不得營(yíng)利。

　　全世界都有土地用途管制，土地原來(lái)是農(nóng)業(yè)用地，當(dāng)要轉(zhuǎn)換為商業(yè)或者工業(yè)或者住宅用地時(shí)，其價(jià)格的上升所帶來(lái)的增值收益是要?dú)w社會(huì)所有。而中國(guó)的情況是，在大型工程用地和一些郊外工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，農(nóng)民沒(méi)有談判能力的，土地被低價(jià)拿跑了，也導(dǎo)致了各類(lèi)惡性事件不斷發(fā)生。而在城市周邊地區(qū)的農(nóng)民，有談判能力的，就漫天要價(jià)，變成了巨富。這都是對(duì)財(cái)產(chǎn)不公平的再分配。

　　日韓是如何公平補(bǔ)償被征地者的

　　南方都市報(bào)：那它們?cè)谡鞯剡^(guò)程中，怎么保證被征地者的公平補(bǔ)償，以及生計(jì)不受影響？

　　華生：基于財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)和土地價(jià)值的社會(huì)性和外部性的認(rèn)識(shí)，日本對(duì)失地農(nóng)戶(hù)既不是也不能廉價(jià)剝奪，也不是任憑和遷就農(nóng)戶(hù)的漫天要價(jià)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，失去土地的農(nóng)民首先可以獲得與其宅地及地面建筑物等價(jià)的貨幣補(bǔ)償，并優(yōu)先獲得經(jīng)公團(tuán)開(kāi)發(fā)后的平價(jià)住宅用地的權(quán)利。同時(shí)，農(nóng)戶(hù)還可獲得農(nóng)地按原農(nóng)業(yè)用途的土地價(jià)格補(bǔ)償，并使用這個(gè)補(bǔ)償款和低息信貸支持購(gòu)買(mǎi)一定的平價(jià)住宅用地，按照規(guī)劃建成商品出租房出租。這樣失地農(nóng)民不僅有了住宅用地和住房，還保證了失去可耕種農(nóng)地后的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源。

　　不過(guò)，農(nóng)戶(hù)的補(bǔ)償在國(guó)家給予的一定減免額之外，仍然要照章交納高額累進(jìn)的個(gè)人所得稅。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)的非自住部分住宅用地在今后出讓時(shí)，政府下屬公團(tuán)有按原價(jià)優(yōu)先回購(gòu)的權(quán)利。而中國(guó)現(xiàn)在安置房、保障房，一家分個(gè)五六套可以作為商品房出售，卻都是不交稅的。

　　這樣，由于農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償被控制在一個(gè)合理的區(qū)間里，整理和從事一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的公團(tuán)為非營(yíng)利組織，除基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和整理費(fèi)用外不得在土地上加價(jià)，而中標(biāo)建設(shè)住宅的房產(chǎn)商也根本不能改變地價(jià)，房地產(chǎn)商才會(huì)真正回歸承建商，圍繞建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造和房屋質(zhì)量進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而住宅土地的價(jià)格就不可能很高。從而新建住宅的價(jià)格也就沒(méi)有拔高的空間。這就使得住宅土地資源和增值收益比較均等地分布在原土地權(quán)利人即農(nóng)戶(hù)和購(gòu)買(mǎi)普通住房的市民與租房者手中。

　　南方都市報(bào)：它們政府的角色與中國(guó)不同，是中立的。

　　華生：對(duì)，中立的，只負(fù)責(zé)平整土地，平整完了之后平價(jià)供地。日韓的最大經(jīng)驗(yàn)就是土地價(jià)格透明制，房與地分開(kāi)。房有房?jī)r(jià)，地有地價(jià)。所以日韓居民買(mǎi)房子的時(shí)候都有兩個(gè)證，一個(gè)是土地證，一個(gè)是房產(chǎn)證。在這點(diǎn)上，西方國(guó)家也同樣如此。西方國(guó)家在評(píng)估房產(chǎn)稅的時(shí)候，也是分成房地兩個(gè)不同的價(jià)格。而中國(guó)最大的問(wèn)題是沒(méi)有把土地價(jià)格跟房子價(jià)格分開(kāi)來(lái)。

　　地價(jià)透明之后，消費(fèi)者的權(quán)益也就起來(lái)了。為什么？因?yàn)橥恋貎r(jià)格透明，房地產(chǎn)商不好賺錢(qián)。只能在設(shè)計(jì)蓋房子上賺錢(qián)。房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)是怎么建造出質(zhì)量更好的房子來(lái)。所以，日韓住宅公團(tuán)把地平好了之后，有時(shí)購(gòu)房者是先把土地款付了，然后開(kāi)發(fā)商把房子建了再付建房費(fèi)。這個(gè)就是中國(guó)有段時(shí)間曾鼓噪過(guò)的民眾買(mǎi)塊地來(lái)合作建房。但中國(guó)合作建房，消費(fèi)者是分散的，同時(shí)政府要賺錢(qián)，它不會(huì)平價(jià)把土地先賣(mài)給購(gòu)房者。日韓是專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)，但地價(jià)歸地價(jià)，房?jī)r(jià)歸房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)地價(jià)一分開(kāi)，地價(jià)一透明，其中的貓膩就都藏不住了?，F(xiàn)在中國(guó)要房地產(chǎn)商公布建造成本，扯不清，因?yàn)榈貎r(jià)也包含在其中。房地產(chǎn)商也跟著哭窮，說(shuō)是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，他們要交多高多少項(xiàng)的費(fèi)用等。如果土地價(jià)格透明制，消費(fèi)者就可以維權(quán)了。同時(shí)，地產(chǎn)商的囤地也沒(méi)有用了，因?yàn)榈貎r(jià)多少在那擺著，土地要升值了，必須要交高額的稅。你想，如果中國(guó)的住宅樓規(guī)劃出來(lái)以后，土地中心先按成本價(jià)把地賣(mài)給購(gòu)房者，土地中心不用開(kāi)發(fā)商，資金就回流了，開(kāi)發(fā)商只剩下蓋房子的話(huà)，房?jī)r(jià)往哪兒亂升？因此，房、地價(jià)分離是理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)鑰匙。

　　南方都市報(bào)：中國(guó)是地方政府在一級(jí)市場(chǎng)上拿地，在二級(jí)市場(chǎng)上招拍掛，從中賺取差價(jià)，土地的買(mǎi)賣(mài)成了地方政府的“第二財(cái)政”。

　　華生：土地財(cái)政，在土地買(mǎi)賣(mài)中的營(yíng)利性是中國(guó)房地產(chǎn)的亂源。在2004年以前，開(kāi)發(fā)類(lèi)土地獲取采用的是現(xiàn)在一些人推崇的市場(chǎng)化方式。即在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商分別與城市土地使用權(quán)人或城郊農(nóng)村集體土地的掌控者談判，達(dá)成協(xié)議后，向城市規(guī)劃和國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)土地變性。其中由開(kāi)發(fā)商一方面直接支付補(bǔ)償給原土地所有或使用權(quán)人，一方面為土地改變性質(zhì)向政府上交定額土地出讓金，取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　這種方式造成了兩個(gè)問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商為了低價(jià)取得土地，采用種種方法搞定城市工廠(chǎng)等單位和農(nóng)村集體組織負(fù)責(zé)人，再去攻關(guān)城市規(guī)劃部門(mén)取得許可。電影《瘋狂的石頭》對(duì)此有過(guò)經(jīng)典的講述。而許多有權(quán)勢(shì)門(mén)路的人更是利用各種關(guān)系低價(jià)批取土地，牟取暴利，造成賄賂盛行和開(kāi)發(fā)土地取得的大量尋租不公現(xiàn)象。二是部分開(kāi)發(fā)商低價(jià)獲取、囤積大量土地，牟取暴利。在一些地方，甚至地方公益和公共設(shè)施用地，政府竟然反過(guò)來(lái)要從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)。部分開(kāi)發(fā)商囤積的協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，已經(jīng)坐地升值幾億幾十億乃至幾百億，但仍可輕易地搞定關(guān)系，把土地至今未開(kāi)發(fā)完畢的責(zé)任推給政府相關(guān)部門(mén)單位。2004年推出的城市住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)土地一律要走招、拍、掛程序的政策，本來(lái)是遏制腐敗、制止開(kāi)發(fā)土地分配不公的積極舉措。但在住宅用地實(shí)行招拍掛后，很快使各地方政府嘗到甜頭，并迅速成為一些大都市和發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府的重要財(cái)源。這樣，地方政府對(duì)土地財(cái)政不斷加深的依賴(lài)和與開(kāi)發(fā)商相互依存的分肥關(guān)系，又成為輿論抨擊的靶子。

　　土地拍賣(mài)跟出讓?zhuān)砻嫔峡?，地方政府有一大筆收入，但其中在土地的平整和拆遷過(guò)程中，要拿出一部分補(bǔ)償被拆遷者。另外，政府還不得不負(fù)擔(dān)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所得并沒(méi)有想象中的那么多。同時(shí)還因此成了眾矢之的，喪失了地方政府的公信力，很多官員也因此落馬，得不償失。改過(guò)來(lái)的辦法，就是要把土地財(cái)政收入變成稅收收入。少了賣(mài)地收入，但多了房地產(chǎn)稅，在住房的交易、繼承、保有環(huán)節(jié)增稅，以及對(duì)于超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)面積，別墅等高檔住宅以及商業(yè)用地里征收。同時(shí)，要對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)用地以及工業(yè)用地征稅?，F(xiàn)在中國(guó)對(duì)于商業(yè)用地占用稅是微乎其微，而開(kāi)發(fā)區(qū)的土地更是濫用，因?yàn)楸阋?，占用稅近乎于無(wú)。有了土地占用稅，并成為地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，這樣不管用什么地，都要交稅，土地就會(huì)大量地解放出來(lái)。而地價(jià)鎖死以后，開(kāi)發(fā)商的動(dòng)力下降了。原來(lái)拼命公關(guān)，塞錢(qián)，為了搞規(guī)劃，多蓋一層就白賺了。地價(jià)一旦透明了以后，腐敗大大減少，也保護(hù)了干部。政府中立，公信力也就可以建起來(lái)了。

　　中國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”的解困之道

　　南方都市報(bào)：上篇我們也聊過(guò)，這塊的稅收中國(guó)壓根就沒(méi)有建立起來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)需求管理的調(diào)控作用，對(duì)收入差距的調(diào)整作用，根本沒(méi)有發(fā)揮。盡管上海、重慶做了一些試點(diǎn)，但力度很輕。一個(gè)很重要的原因，恐怕是現(xiàn)在的政策制定者本身多是擁有多套住房的官員、富人或“城里人”，是一個(gè)“刀不能削自己的把”的問(wèn)題。

　　華生：現(xiàn)在這個(gè)局面怎么能走下去？矛盾越來(lái)越大，政府方面壓力也越來(lái)越大，社會(huì)也越來(lái)越不穩(wěn)定。大家只是不知道怎么才能走出去。沒(méi)路可走不行。現(xiàn)在日韓提供了經(jīng)驗(yàn)，可以解套，也可以操作，在這個(gè)情況下，把道理說(shuō)清楚了，逼到一個(gè)份上，就會(huì)走上這條路，需要的是一個(gè)決心。

　　南方都市報(bào)：“土地財(cái)政”產(chǎn)生的根源，地方政府的說(shuō)法是分稅制后，地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配。

　　華生：首先，這是地方政府的一個(gè)借口。地方政府錢(qián)不夠花這個(gè)理由顯然是站不住腳的。從收入的角度來(lái)看的，大概是五五開(kāi)，中央政府收入是占52%，地方政府占48%.但從支出看，大概是二八開(kāi)，80%的錢(qián)是地方在花，20%的錢(qián)是中央在花。只是中央把這些錢(qián)先收上來(lái)，再通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式給地方政府。當(dāng)然轉(zhuǎn)移支付的方式存在不少問(wèn)題，但不能說(shuō)地方政府只辦事，而沒(méi)有錢(qián)花，實(shí)際上80%的錢(qián)是地方政府花的。

　　以改革分稅制度來(lái)解決地方財(cái)力不足的問(wèn)題，實(shí)際上也偏離了解決問(wèn)題的正確思路。因?yàn)橘u(mài)地收入最多的并不是貧困地區(qū)，而是最富裕、土地價(jià)格最高的一線(xiàn)和熱點(diǎn)城市。這也完全沒(méi)有正面回答住宅用地的供給問(wèn)題?，F(xiàn)在媒體和學(xué)界一哄而起，認(rèn)為打破地方政府對(duì)土地的壟斷，最好辦法是允許農(nóng)村的集體建設(shè)用地直接入市。政府文件和試點(diǎn)已經(jīng)朝這個(gè)方向移動(dòng)。但農(nóng)村集體建設(shè)用地主要是農(nóng)民的宅基地，它們分散在農(nóng)用地當(dāng)中，并不能單獨(dú)進(jìn)行城市化建設(shè)。如果把因城市化擴(kuò)張占用的農(nóng)村土地的全部增值收益給城郊農(nóng)民，給了“釘子戶(hù)”，而大部分進(jìn)程務(wù)工的農(nóng)民并沒(méi)有得到好處，這不僅在總體上帶來(lái)另一種的嚴(yán)重分配不公問(wèn)題，也不能降低城市化的成本。因?yàn)槌鞘谢饕欠墙紖^(qū)農(nóng)民向城市的轉(zhuǎn)移。同時(shí)，由于獲利的郊區(qū)農(nóng)民并不會(huì)去承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，這還會(huì)進(jìn)一步推升城市化及城市住宅的成本。

　　南方都市報(bào)：這就是“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題。

　　華生：眾多城郊農(nóng)村集體也利用農(nóng)村建設(shè)用地、未利用地乃至農(nóng)地，建造住宅或別墅區(qū)出售，被稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模巨大，法不責(zé)眾。和城郊農(nóng)民為自己索取更大補(bǔ)償?shù)倪`建房一樣，因利益太大，雖然政府三令五申，但令不行禁不止，違建、搶建層出不窮、越演越烈。由于量大面廣，對(duì)農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)民違建，政府雖不予承認(rèn)和竭力封堵其發(fā)展，但對(duì)已建者往往采取默認(rèn)態(tài)度。學(xué)界也有很大呼聲讓其合法化。但合法化是中國(guó)從今就放棄用途和規(guī)劃控制，允許農(nóng)民可以自行開(kāi)發(fā)土地，轉(zhuǎn)變用途，還是來(lái)一個(gè)新一輪的“過(guò)去承認(rèn)，今后不許”的舊游戲，并沒(méi)有人能給出回答。所以目前政府事實(shí)上是采取鴕鳥(niǎo)政策，撐死膽大的，餓死膽小的，混著往下走。一些學(xué)者和媒體對(duì)地方政府的聲討，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“合法化”的支持，這種表面上的幫忙，看似熱鬧，其實(shí)有害無(wú)益。

　　南方都市報(bào)：按照目前的邏輯，似乎是死路一條，該怎么解決？

　　華生：還是日韓的經(jīng)驗(yàn)，土地成本透明。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”者，如果屬第一套住房，而且面積沒(méi)有超標(biāo)，可以合法化。本來(lái)這種購(gòu)房者，是可以去申請(qǐng)保障房，既然你先用“小產(chǎn)權(quán)房”解決了住房問(wèn)題，那就不予追究。但所有超標(biāo)的，若住房面積超標(biāo)，或有一套房子，又買(mǎi)了一套別墅，對(duì)不起，所有的稅收都要交。這樣大量的人就會(huì)把小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)出去。這樣的政策一視同仁，任何人都沒(méi)話(huà)講。而對(duì)于建造“小產(chǎn)權(quán)房”出售的農(nóng)民也采取這個(gè)辦法，對(duì)增值的部分要征收很高的稅率。日韓法律規(guī)定，未登記的財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓交易時(shí)要上交75%的稅。因?yàn)楝F(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”都是未登記財(cái)產(chǎn)，是不合法財(cái)產(chǎn)。要合法可以，就是交稅。

　　南方都市報(bào)：這里面有對(duì)“產(chǎn)權(quán)”本身的理解問(wèn)題。很多人認(rèn)為，農(nóng)村集體建設(shè)用地，本身應(yīng)該是歸農(nóng)民私有。因此，在上面建房出售，當(dāng)然應(yīng)該合法化，土地性質(zhì)變更帶來(lái)的增值自然應(yīng)該歸農(nóng)民所有。

　　華生：日韓的法律規(guī)定得很清楚，土地是國(guó)家不可再生的資源，它的收益應(yīng)該歸社會(huì)所有。這是土地私有的資本主義國(guó)家。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的根據(jù)就是在于土地資源的壟斷性和外部性。即使在歐美國(guó)家，土地都是私有的，但是你想搭一個(gè)棚子沒(méi)有得到規(guī)劃許可也是不允許的，因?yàn)槟愦盍伺镒佑绊懥肃従印Ｓ绊懥巳思业挠^瞻。舉個(gè)極端點(diǎn)的例子，我在英國(guó)臨街的房子，玻璃被小偷進(jìn)來(lái)時(shí)打破了，我想換一塊一般的玻璃都不行，一定要換和原來(lái)一樣的。日本憲法里說(shuō)，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)是自己的權(quán)利，但是為了公眾利益可以改變。所有國(guó)家都是這樣，中國(guó)把土地產(chǎn)權(quán)絕對(duì)化了。“合法化”是什么意思？是說(shuō)以后農(nóng)民在自己的地上想蓋房就蓋房嗎？全世界都沒(méi)有，世界各地都有土地用途管制和建筑規(guī)劃管制。我們有些學(xué)者從西方回來(lái)大講土地私有化，說(shuō)要允許農(nóng)民自己改變土地用途，這是蒙人，因?yàn)樵谖鞣降乃接型恋厣弦膊恍小?/p>

　　日韓怎樣保證保障房分配上的公平公正

　　南方都市報(bào)：上面我們聊了在土地供給上，日韓在制度安排上是如何保障土地的非營(yíng)利性以及土地增值收益歸社會(huì)所有。而在住房分配上，日韓是如何做到公平公正的？

　　華生：在日本，公營(yíng)住宅指由公共財(cái)政或國(guó)有資金興建或補(bǔ)貼的，以低于市場(chǎng)同類(lèi)房屋的價(jià)格水平，面向中等及中等以下家庭出租或出售的住宅。它是日本解決城市化進(jìn)程中住房問(wèn)題的重要輔助手段。

　　日本的住房政策為鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格已受到很大壓制的普通商品住宅，但其公營(yíng)住宅同樣發(fā)達(dá)。上世紀(jì)60年代到70年代的20年中、日本利用國(guó)有空地、丘陵地、山坡地興建公營(yíng)住宅。新建公營(yíng)住宅的面積占當(dāng)時(shí)全國(guó)新竣工住宅面積的15%左右。公營(yíng)住宅的租金價(jià)格，基本設(shè)定在周邊同等住宅租金水平的1/3；周邊無(wú)出租住宅的，租金價(jià)格一般設(shè)定為大學(xué)畢業(yè)新生平均工資的10%.2008年底，日本全國(guó)仍有8.9%的家庭居住在公營(yíng)住宅中。

　　日本的公營(yíng)住宅，主要分為公團(tuán)住宅和公社住宅兩大類(lèi)。其中公團(tuán)住宅主要建設(shè)在城區(qū)（甚至有部分在城市中心），面對(duì)中等及中低收入家庭。60年代中期，日本的中產(chǎn)階級(jí)迅速擴(kuò)大，而商業(yè)住宅的供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上總需求量，房?jī)r(jià)面臨巨大上漲壓力。為避免出現(xiàn)一旦購(gòu)房后，這個(gè)階層的生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，政府為持幣待購(gòu)的中產(chǎn)階級(jí)建設(shè)住房，出租或銷(xiāo)售。公團(tuán)房的主要作用是緩解商品房供給不足。主要房型為兩室一廳，有部分三室一廳，設(shè)計(jì)的使用面積為：成人平均20平方米、兒童人均10平方米，使用面積60平方米左右的房型為公團(tuán)房的主力戶(hù)型，類(lèi)似面積嚴(yán)格受限后的我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房。公團(tuán)房的租金最高為家庭平均月收入的1/3，并嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租、分租。為保證公團(tuán)出租房的流轉(zhuǎn)性，公團(tuán)出租房的房租根據(jù)入住者的家庭收入定價(jià)。同一棟公團(tuán)住宅中的住戶(hù)房型、面積一樣，租金可能不同。

　　南方都市報(bào)：有點(diǎn)類(lèi)似中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)適用房”。

　　華生：對(duì)。出租型公團(tuán)房是公團(tuán)房的主要形式，進(jìn)入70年代，允許中簽者購(gòu)買(mǎi)占了絕大多數(shù)。日本可以購(gòu)買(mǎi)的公團(tuán)房類(lèi)似我國(guó)的國(guó)有單位福利房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房這類(lèi)保障房。但在制度設(shè)計(jì)和管理上和我國(guó)財(cái)政或國(guó)有資金補(bǔ)貼的保障房截然不同。首先是面積嚴(yán)格受限，全部為小戶(hù)型。其次申請(qǐng)人必須是無(wú)房戶(hù)或居住極窘迫戶(hù)，因此主要面向移居人口。再次是日本公團(tuán)房必須統(tǒng)一參加搖號(hào)，沒(méi)有身份限制和特權(quán)，完全公平。不像我國(guó)單位政策房?jī)H僅是一部分人的特殊權(quán)利和福利，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房?jī)H面向戶(hù)籍人口。最后是封閉運(yùn)行，不得出租，不能自行轉(zhuǎn)為商品房，即不可能因?yàn)閾u到公團(tuán)房日后獲利。根據(jù)公團(tuán)房特別回購(gòu)條款的規(guī)定，除非公團(tuán)放棄回購(gòu)，公團(tuán)房不得轉(zhuǎn)賣(mài)給第三方。公團(tuán)房回購(gòu)的價(jià)格原則上按對(duì)等償付法，即原購(gòu)買(mǎi)價(jià)回購(gòu)。為防止有人利用質(zhì)押、典當(dāng)?shù)刃问阶冑u(mài)公團(tuán)房，日本民法規(guī)定，即使任何第三方以質(zhì)押拍賣(mài)形式取得公團(tuán)住宅，公團(tuán)仍有權(quán)低價(jià)強(qiáng)制取回產(chǎn)權(quán)?？梢?jiàn)，日本堵塞含有公共資金補(bǔ)貼的房屋被居住人非法轉(zhuǎn)讓獲利所設(shè)計(jì)的制度，真可謂是天網(wǎng)恢恢，疏而不漏。與我們?cè)诒Ｕ戏棵x下將各種機(jī)關(guān)政策房、單位房、人才房、高校房、經(jīng)適房、限價(jià)房，更不用說(shuō)安置房等堂而皇之地轉(zhuǎn)為居住人的商業(yè)利益，真乃有天壤之別。這也是為什么日本的貧富差距一直被控制在一個(gè)很低水平上的原因。

　　南方都市報(bào)：公社住宅是個(gè)什么概念？

　　華生：日本的公社住宅類(lèi)似中國(guó)的廉租房，面對(duì)臨時(shí)性居住人群及低收入階層，也是搖號(hào)產(chǎn)生，嚴(yán)禁個(gè)人或家庭轉(zhuǎn)租、分租。它的建筑基準(zhǔn)與公團(tuán)住房相同，最大的區(qū)別是位置不僅偏僻，且多建設(shè)在無(wú)法進(jìn)行其它開(kāi)發(fā)的土地上，以丘陵地和山坡地為主。主要目的是維護(hù)國(guó)民基本居住權(quán)利，具有保障性和過(guò)渡性的雙重性質(zhì)。外來(lái)家庭人口、新工作人群等，在其工作生涯初期階段，政府提供住宅保障，當(dāng)其收入水平提高后，由于公社住宅位置的不便，會(huì)自動(dòng)離開(kāi)移住到條件更好的地區(qū)。因此，日本的廉租房是真正面向低收入階層，過(guò)渡性強(qiáng)，幾乎沒(méi)有人去造假申請(qǐng)。