始于去年下半年的這輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，余波至今未平。

　　近日，北京市通州區(qū)、環(huán)京區(qū)域的“北三縣”和南京（樓盤）均傳出收緊調(diào)控的消息。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方求證，南京的調(diào)控政策最終被坐實(shí)，并將出臺(tái)包括“限價(jià)令”在內(nèi)的一系列調(diào)控措施。在熱點(diǎn)城市周邊及核心二線城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)一定程度的收緊，已是事實(shí)。

　　這也被認(rèn)為是過(guò)去一年來(lái)樓市調(diào)控政策的余波。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異特征的存在，調(diào)控政策思路已從全面放松，演變成一線城市收緊。如今，政策收緊的范圍又進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　國(guó)土資源部近期發(fā)布的一份報(bào)告指出，“前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場(chǎng)熱度上升明顯，三四線城市改善有限?！币虼?，政策的局部收緊，亦被視為一種“糾偏”。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于這些手段帶有強(qiáng)烈的行政色彩，不宜作為長(zhǎng)久之計(jì)。

　　南京設(shè)12%“漲停板”

　　近期的政策收緊傳聞，主要集中在北京、環(huán)京區(qū)域的“北三縣”、南京三地。

　　南京市于4月21日傳出“商品房限價(jià)”的消息，經(jīng)記者多方了解獲悉，限價(jià)政策已經(jīng)寫(xiě)入南京的調(diào)控中，將于近期出臺(tái)。其中包括“對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)-3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%?！?/p>

　　當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，南京市的商品房?jī)r(jià)格由物價(jià)局批復(fù)，近期明顯感覺(jué)審核更為嚴(yán)格。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)的價(jià)格未被批復(fù)，而不得不推遲開(kāi)盤時(shí)間。

　　而隨著通州區(qū)正式升格為“城市副中心”，北京市擬對(duì)通州區(qū)域的商住項(xiàng)目實(shí)施限購(gòu)政策，且首付比例有可能大幅提高。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從通州區(qū)產(chǎn)項(xiàng)目證實(shí)了此消息。若最終成真，作為樓市調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的區(qū)域，通州樓市調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)。

　　在此之前，通州區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，并將門檻設(shè)置為“落戶通州3年（含）以上”，或“近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅”。但該項(xiàng)政策僅針對(duì)住宅實(shí)施，商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目并不在限購(gòu)范圍內(nèi)。

　　環(huán)京區(qū)域的“北三縣”（燕郊、大廠、香河，均隸屬于河北省廊坊市）亦傳出暫停二手房網(wǎng)簽的消息。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方求證，大廠與香河兩地并未取消，燕郊則暫停了全部網(wǎng)簽交易。對(duì)此，官方給出的解釋為“系統(tǒng)整合”，當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)則表示，暫停網(wǎng)簽的原因在于“留出時(shí)間處理此前的單子”。

　　具體而言，廊坊市于4月初將首套房最低收費(fèi)比例提高至三成，但按照正常的交易流程，仍有大量的“二成首付”交易在此間完成。為使得這部分購(gòu)房者補(bǔ)齊首付，主管部門才暫停網(wǎng)簽。

　　梳理此前的政策不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策思路正在發(fā)生微妙的變化。

　　2015年9月和2016年2月，監(jiān)管層兩次發(fā)文，調(diào)低購(gòu)房的最低首付比例。這兩次調(diào)整均繞開(kāi)了5個(gè)限購(gòu)城市，即北京、上海、廣州、深圳、三亞。

　　3月18日，蘇州出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)商品房實(shí)施限價(jià)。3月25日，上海發(fā)文提高二套房首付比例，并將限購(gòu)門檻提高到“五年社保或納稅記錄”。同日，深圳也發(fā)文提高購(gòu)房首付比例和限購(gòu)門檻。4月1日，河北廊坊發(fā)文，對(duì)環(huán)京區(qū)域的三河、大廠、香河、固安4地實(shí)施限購(gòu)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控政策正在經(jīng)歷“由面到點(diǎn)”的變化，由中央層面統(tǒng)一出臺(tái)政策，變?yōu)榈胤秸孕姓{(diào)整。在政策思路上，雖然全國(guó)整體“去庫(kù)存”的方向未變，但越來(lái)越多的城市加入到收緊調(diào)控的行列。

　　調(diào)控思路漸變

　　這種變化與樓市的區(qū)域分化特征關(guān)系密切。近期以來(lái)，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)不足，但成交旺盛的現(xiàn)象，庫(kù)存不斷告急；以三四線城市為主的非熱點(diǎn)城市則供應(yīng)過(guò)剩，成交低迷，去庫(kù)存壓力大。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格的同比最高漲幅為62.5%，最低為下降3.8%。上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

    就南京而言，3月南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.5%，僅次于合肥（樓盤）、上海、深圳三地，并已連續(xù)13個(gè)月上漲。同比漲幅高達(dá)17.8%，僅次于北京、上海、深圳三個(gè)一線城市。

　　分析人士指出，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的區(qū)域，主要有一線城市的周邊區(qū)域，如環(huán)北京的廊坊市，環(huán)上海的江蘇昆山（樓盤）等。另外還有東部核心二線城市，如南京、蘇州、廈門（樓盤）等。

　　對(duì)于前者，主要是受一線城市的輻射所致。據(jù)了解，環(huán)北京的“北三縣”購(gòu)房者中，有相當(dāng)比例來(lái)自北京。對(duì)于后者，由于屬于區(qū)域核心城市，本身就具備較強(qiáng)的吸引力，且從供需關(guān)系上看，已經(jīng)具備“類一線城市”的特征。

　　此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在“北三縣”和南京、蘇州樓市中，投資需求的比例都在不斷擴(kuò)大，甚至有大量的外地投資者進(jìn)入。在股市波動(dòng)較大、有效投資渠道不足的情況下，資金涌入熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了城市之間甚至城市內(nèi)各區(qū)域間的市場(chǎng)分化。

　　在這種背景下，單一的調(diào)控政策就難以達(dá)到預(yù)期的效果。國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近期發(fā)布的一份報(bào)告就指出，“前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場(chǎng)熱度上升明顯，三四線城市改善有限?！痹摍C(jī)構(gòu)認(rèn)為，因地制宜的差異化調(diào)控施策將繼續(xù)實(shí)施。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)約束政策的可能性很大，南京、合肥、廈門等城市都有可能在最近出臺(tái)政策。就政策手段而言，除“限價(jià)令”外，還可能包括收緊信貸、加稅、增加土地供應(yīng)、打擊場(chǎng)外配資，等等。

　　值得注意的是，由于“限價(jià)令”等政策帶有強(qiáng)烈的行政色彩，因此分析人士指出，雖然這些政策能夠使市場(chǎng)迅速降溫，但并不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，在市場(chǎng)環(huán)境真正改善之時(shí)，應(yīng)選擇適時(shí)退出。