第六次全國人口普查結(jié)果告訴我們：人口流動導(dǎo)致的某些核心區(qū)域人口增長銳利。（資料圖片）

　　近日閱讀了一份資料，通過對第六次全國人口普查結(jié)果分析，得出了中國未來人口變動的方向與趨勢，讀后覺得有一定價值，和我的觀點也相互印證，我曾寫過《人口變數(shù)揭示房地產(chǎn)業(yè)景氣只有5年》。

　　人口作為社會最基本的元素，是決定經(jīng)濟(jì)的最基本參數(shù)。人口增長與流動方式發(fā)生變化，對社會、對經(jīng)濟(jì)、對教育都會發(fā)生深遠(yuǎn)的影響。但對房地產(chǎn)來說，更會發(fā)生直接且深遠(yuǎn)的影響！

　　目前，一般民眾甚至包括很多房地產(chǎn)行業(yè)高管都還簡單相信：中國的城市化會繼續(xù)推動全中國的房地產(chǎn)繁榮發(fā)展。而不會相信：即使政府主導(dǎo)的城市化在繼續(xù)，但不同的城市，房地產(chǎn)業(yè)卻會有不同的命運(yùn)。

　　從理性數(shù)據(jù)上來分析未來房地產(chǎn)業(yè)的變局，第六次全國人口普查結(jié)果中揭示的人口增長和流動趨勢會告訴我們什么呢？

　　第六次全國人口普查結(jié)果告訴我們：中國未來人口自然增長放緩，但人口流動導(dǎo)致的某些核心區(qū)域人口增長銳利。因此人口流動，而不是人口的自然增長，將成為決定一個地區(qū)人口和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要因素，更將成為決定一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房價的主要因素。

　　從2000年到2010年，人口僅凈增7，390萬人，但流動人口2.2億人（如果包括市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為2.6億人）。從全國人口占比增加前10名的省市來看，人口流動的方向仍然是朝向東南沿海市場化程度最高的廣東、浙江，以及上海、北京、天津這三大直轄市。而新疆人口在全國人口占比中顯著上升。

　　從全國人口占比減少前10名的省市來看，除了傳統(tǒng)上的人口流出地區(qū)四川之外，中部的湖北、安徽、河南、湖南都是人口流出大省，重慶是四個直轄市中唯一人口占比下降的。而且中西部6個省市出現(xiàn)了人口萎縮。

　　顯然，對人口快速流入地區(qū)，其房價如果有經(jīng)濟(jì)基本面支持，且沒有過度透資未來人口流入紅利，其房價必然是堅挺的，甚至還要繼續(xù)大漲，因為這部分流入人口是最有活力和對經(jīng)濟(jì)最有創(chuàng)造力的人口。

　　而對人口快速流出地區(qū)，其區(qū)域投資價值將遞減。即使是該區(qū)域的中心城市，因為這些城市的人口遷入絕對量增加了，但增量人口的素質(zhì)及創(chuàng)造力和流入發(fā)達(dá)地區(qū)的人口是不可比的，因此其房價漲幅缺乏可持續(xù)的有效動能支持，房價是不看旺的。

　　過去10年的中國高速城市化，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但這個城市化是不是能在全國一如既往地堅挺并繼續(xù)推高房價呢？事情可能并沒有如此簡單。

　　中國城市化率已經(jīng)接近50%，中國的三大直轄市，以及以廣州和深圳為中心的廣東，都是過去10年在全國人口占比上升較快的城市，中國正在實現(xiàn)超級城市化及超級城市群化。

　　在這10年，市場最有效地配置了人力資源。中國市場化程度最高的地區(qū)，也成為吸引人口最多的地區(qū)，成為中國過去10年經(jīng)濟(jì)快速增長的引擎和中國制造迅速崛起的基地，也將繼續(xù)引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)和中國城市化的轉(zhuǎn)型升級。

　　中國超級城市及城市群的崛起，是政府和市場雙層力量配置合謀的典范。這種城市配置方式是模仿西方的城市化之路，但中國因為在人口數(shù)量方面與西方國家有級數(shù)級的差別，這個因素是否會導(dǎo)致中國未來城市發(fā)展前景的質(zhì)的區(qū)別呢？大城市病問題遲早會出現(xiàn)，在中國尤烈，但現(xiàn)在我們還在高唱贊歌，我也不便對中國近幾年取得的“巨大城市化成就”妄加評論。

　　基于上述分析，房地產(chǎn)戰(zhàn)略研究員許子枋判斷：

　　人口增長與流動趨勢的變動，對于房地產(chǎn)業(yè)的未來布局將是決定性的，作為大型以房地產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)集團(tuán)如果漠視或忽視這種人口變動因素，其企業(yè)發(fā)展將遭遇危機(jī)！在中西部人口流出區(qū)域，其房價行之不遠(yuǎn)，其房地產(chǎn)價值增長將被通脹抹平，房價上升的動能不大，房價下降的壓力很有。因此中西部尤其非省會及非區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市房地產(chǎn)投資價值將值得懷疑！

　　而中國一線城市和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)或人口持續(xù)流入的省市，房價上升的動能很大，房價下降的壓力沒有！如果要控制房價，就必須控制人口遷入和流動人口移入，城市當(dāng)局愿意嗎？何況中國的戶籍改革又是時代所趨，除非我們假定目前房價中已將人口和經(jīng)濟(jì)銳利增長的紅利提前透支了，否則，一線城市房價繼續(xù)追高。

　　附詩轉(zhuǎn)民謠：“十年建房，巍巍江南。今看飛鳥，凄愴江潭。鳥猶如此，人何以堪？”對新進(jìn)一個城市的創(chuàng)業(yè)人員，尤其是農(nóng)村出來的，其心如此吧！他們已永遠(yuǎn)不會是既得利益者了。