可以說，從2010年上半年開始，中國(guó)最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了一年有半，盡管有些城市的住房銷售有所下跌，一些政策部門也認(rèn)為，這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了不小的成效，但是，在本文看來，中國(guó)這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所取得成果十分有限。

　　這主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一方面是盡管經(jīng)過這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，早幾年一線城市快速飚升房?jī)r(jià)開始不再快速上漲，但就全國(guó)范圍來看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒有改變。經(jīng)過一年半的時(shí)間，今年6月份的房?jī)r(jià)，在70個(gè)城市僅有3個(gè)城市微跌，而其他城市房?jī)r(jià)同比仍然在上漲，只不過上漲幅度沒有以前那樣快。如果房?jī)r(jià)沒有變動(dòng)，那么這個(gè)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果就要大打折扣。

　　第二方面是房地產(chǎn)泡沫向全面延伸。而中國(guó)房地產(chǎn)泡沫之大，不僅表現(xiàn)為房?jī)r(jià)過高，讓絕大多數(shù)居民沒有能力購(gòu)買，而且在于各地的住房空置率高得驚人。這里所講的住房空置率不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有沒有銷售出去的住房，但主要是投機(jī)炒作者手中持有的住房。我最近去過不少二三線城市，住房的空置率無(wú)以復(fù)加了。有些小區(qū)已經(jīng)入住近六七年了，入住率不及一半。更不說房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的海南三亞了。如果房地產(chǎn)的泡沫越吹越大，那么新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果就十分令人質(zhì)疑。

　　宏觀調(diào)控為何不起作用

　　那么被市場(chǎng)認(rèn)為是最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為何起不到作用？為何過高房?jī)r(jià)就無(wú)法下降？為何房地產(chǎn)泡沫越吹越大？

　　有人認(rèn)為，這是所謂的“住房剛性需求”，房?jī)r(jià)再高他們也得有房子住，傾家蕩產(chǎn)也得買房子。也有人說，房?jī)r(jià)過高是地方政府土地財(cái)政過度，是政府與住房相關(guān)的稅收收得過多；也有人說是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)暴利的貪婪等。但是，諸如此類的許多推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲原因都是表象，都是結(jié)果而不是原因。

　　比如，所謂的“住房剛性需求”，當(dāng)然居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)的天賦人權(quán)，每一個(gè)人都必須有基本的居住條件保證。但這是國(guó)家的職責(zé)。如果住房作為商品需要用貨幣來購(gòu)買時(shí)，特別是當(dāng)房?jī)r(jià)高得讓絕大多數(shù)人都沒有能力購(gòu)買時(shí)，那么這種居住的天賦人權(quán)是無(wú)法通過市場(chǎng)來完成的。這時(shí)進(jìn)入住房市場(chǎng)的只能是那些可利用過高的銀行杠桿投機(jī)炒作者。如果房?jī)r(jià)過高，房地產(chǎn)泡沫巨大，整個(gè)住房市場(chǎng)都是利用過高的銀行杠桿的投機(jī)炒作者，那么當(dāng)信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資成本、投機(jī)炒作成本低時(shí)，這些住房的投機(jī)炒作需求是無(wú)限的。政府希望通過增加住房供給來解決這種住房的需求，只能如擔(dān)沙填海。

　　還有，當(dāng)前住房的價(jià)格過高，也不在于地方政府土地財(cái)政及住房稅收在住房?jī)r(jià)格比重多高。因?yàn)椋粍t如果房?jī)r(jià)是成本定價(jià)，那么房地產(chǎn)也就不會(huì)有暴利，房?jī)r(jià)也不會(huì)推得如此之高；二是無(wú)論是住房成本定價(jià)，還是住房暴利獲得，其利益實(shí)現(xiàn)都得通過最終商品來進(jìn)行。如果住房是消費(fèi)產(chǎn)品，其價(jià)格能夠在有限的供求關(guān)系變化中形成，居民收入預(yù)算線是其底線；如果住房是投資產(chǎn)品，其價(jià)格完全是由市場(chǎng)預(yù)期來決定，而這種預(yù)期又在住房投資者對(duì)住房政策的理解。因此，地方土地財(cái)政及住房稅收在住房?jī)r(jià)格中比重最高，如果不能夠通過住房商品售出，地方政府這些收益是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。只要改變的住房屬性或讓住房成為投機(jī)炒作工具后，企業(yè)的暴利、地方政府的土地財(cái)政才有可能。

　　調(diào)控政策應(yīng)對(duì)癥下藥

　　可以說，近十年來中國(guó)內(nèi)陸房?jī)r(jià)快速上漲的根本動(dòng)力就是住房市場(chǎng)的工具性及賺錢效應(yīng)。如果不對(duì)住房賺錢效應(yīng)采取真正傷筋動(dòng)骨政策來遏制，那么房地產(chǎn)政策要達(dá)到目的是不可能的。可以說，從人類文明社會(huì)出現(xiàn)以來，無(wú)論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國(guó)家，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)落后國(guó)家，是找不到哪一個(gè)國(guó)家住房政策會(huì)保護(hù)少數(shù)人通過住房投機(jī)炒作來謀取暴利的。在政府的住房政策保護(hù)與激勵(lì)下，利用全國(guó)人民的公有土地資源，住房成了極少數(shù)人賺錢謀取暴利的工具。它掠奪與損害的則是全國(guó)絕大多數(shù)人的利益，制造了許多社會(huì)矛盾與利益沖突。如果政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不是堅(jiān)決去除住房投機(jī)炒作的賺錢效應(yīng)，仍然堅(jiān)持住房市場(chǎng)的工具性，那么生產(chǎn)的住房越多，整個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)所面臨的矛盾與問題則越多。無(wú)論是所謂的增加保障性住房的生產(chǎn)，還是增加土地供給擴(kuò)大商品住房供應(yīng)，最后結(jié)果都不外乎是更多的人進(jìn)入住房市場(chǎng)逐利。

　　我們可以看到，從2004年以來中國(guó)政府是出臺(tái)不少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之政策，特別是2010年以來，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策更是出臺(tái)頻繁。為何中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)得越多，中國(guó)房?jī)r(jià)飚升得越厲害，房地產(chǎn)投機(jī)炒作越嚴(yán)重？根本上就是一系列的錯(cuò)誤住房政策結(jié)果。在中國(guó)住房的基本功能已不是居住，而是賺錢的工具。只要持有住房是有利可圖，那么無(wú)論是商品住房還是保障性住房，官民豈能不會(huì)千方百計(jì)逐利？特別這種住房賺錢效應(yīng)在隨房?jī)r(jià)飚升在進(jìn)一步強(qiáng)化與擴(kuò)展時(shí)，如果中國(guó)政府住房宏觀調(diào)控政策不是從這里入手，僅是作些表面文章，比如限購(gòu)、限價(jià)、市場(chǎng)管理等，那么住房投機(jī)逐利者更是會(huì)無(wú)所不在。

　　總之，要讓中國(guó)內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)得到根本上的調(diào)整，擠出房地產(chǎn)泡沫，那么政府就得利用成熟市場(chǎng)行之有效的經(jīng)濟(jì)手段（信貸及稅收）堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)，堅(jiān)決嚴(yán)厲地打擊住房投機(jī)炒作。如果住房不存在賺錢效應(yīng)，那么住房合理需求就自然生成，政府房地產(chǎn)政策根本不需要什么限購(gòu)、限價(jià)來遏制住房不合理的需求了。

　　(作者是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)