當(dāng)前，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)有許多有利條件，但也面臨許多困難，其中融資問題尤為突出，因此，進(jìn)一步完善保障性住房的投融資機(jī)制是保障性住房建設(shè)可持續(xù)的重要前提。筆者結(jié)合吉林省保障性住房建設(shè)的實(shí)踐，對(duì)“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的投融資問題做了一些初步研究。

　　一、保障性住房投融資的主要問題

　　近年來，金融監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)為保障性住房建設(shè)出臺(tái)了積極的信貸政策，提供了大量的信貸支持和創(chuàng)新服務(wù)。但是現(xiàn)行的融資方式與未來保障性住房對(duì)資金的巨大需求還有很大差距，迫切需要建立和完善系統(tǒng)性的金融政策和制度安排。保障性住房金融政策是引導(dǎo)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)在保障性住房開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)中提供金融服務(wù)的基礎(chǔ)。我國目前的保障性住房政策框架內(nèi)，尚未形成一整套完備的金融政策框架。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言存在一些風(fēng)險(xiǎn)：保障性住房投資中財(cái)政資金比例偏低，又缺乏相應(yīng)的擔(dān)保和保險(xiǎn)政策；在項(xiàng)目審批條件、資本金到位審查、資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面執(zhí)行等同于其他商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的金融政策。此外，沒有明確的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，在一定程度上影響了金融機(jī)構(gòu)參與融資的積極性。

　?。ㄒ唬┴?cái)政政策對(duì)融資的杠桿作用小。目前用于保障性住房的財(cái)政或政策性資金主要是中央財(cái)政補(bǔ)貼、地方政府預(yù)算、公積金貸款、一部分土地出讓凈收益和地方債券?？雌饋碣Y金來源渠道不少，但可供給的資金量很小。從廉租房的建設(shè)資金構(gòu)成看，中央財(cái)政補(bǔ)貼400元，地方政府出資（資金來源包括財(cái)政預(yù)算、土地出讓收益和債券）200至300元，兩項(xiàng)合起來還不足廉租房單位面積建安資金的30%。目前財(cái)政資金以直補(bǔ)為主，用于增信、擴(kuò)大融資能力和貼息的比重很少，所以財(cái)政資金撬動(dòng)融資的杠桿作用不明顯。從保障性住房的民生性來看，政府組織或政府主導(dǎo)作用首先體現(xiàn)在政府財(cái)政的支持力度上，但作為一項(xiàng)長期且規(guī)模巨大的工程，沒有市場(chǎng)機(jī)制的支持是難以為繼的。因此，財(cái)政政策還應(yīng)當(dāng)更多地用于投融資主體增信、降低各類主體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制的建設(shè)上。

　?。ǘ┬刨J政策不夠系統(tǒng)，貸款優(yōu)惠利率沒有執(zhí)行到位。保障性住房建設(shè)政策著重強(qiáng)調(diào)了地方政府是籌資主體，對(duì)銀行只有原則性要求。目前保障性住房建設(shè)中使用的銀行貸款主要是通過地方政府綜合性融資平臺(tái)和房地產(chǎn)開發(fā)商（有配建廉租房任務(wù)）來承貸，靠的是政府財(cái)政信用的支持和房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目收益，沒有體現(xiàn)政府對(duì)參與主體的增信和融資的放大作用。隨著地方融資平臺(tái)的清理和房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行，也會(huì)影響到這些融資中介為保障性住房的融資。保障性住房的政策性和政府對(duì)保障性住房的定價(jià)和限價(jià)規(guī)定，直接影響了商業(yè)銀行融資的積極性，利率下浮10%的政策也很難執(zhí)行到位。

　?。ㄈ〣T方式和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等融資工具的作用空間有限。土地劃撥和稅費(fèi)減免在實(shí)際執(zhí)行中彈性比較大，上述融資工具缺乏政策支持，投資方不僅有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還承擔(dān)了大量政策不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，目前只能作為融資的一種補(bǔ)充方式。

　　由于政策性擔(dān)保體系不健全，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與銀行、政府融資平臺(tái)和保障個(gè)體的支持能力協(xié)調(diào)機(jī)制沒有建立起來。保障性住房融資風(fēng)險(xiǎn)主要集中在政府融資平臺(tái)和銀行，缺乏合理、有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

　?。ㄎ澹┖罄m(xù)資金來源不明確，使得保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營資金難以持續(xù)。保障性住房資金有兩個(gè)顯著特點(diǎn)，一是需求量大，二是資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，政策性融資機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行都面臨流動(dòng)性（可持續(xù)）風(fēng)險(xiǎn)。以一年建設(shè)1000萬套保障性住房（50平米/套）測(cè)算，需要投入1.38萬億，如果各類財(cái)政性投入占30%，70%的資金需要通過市場(chǎng)化解決，每年需要融資9660億元。以“十二五”前三年安排3000萬套來測(cè)算資金成本和目前廉租房、公租房的租金水平看，許多地方的租金難以滿足支付融資的財(cái)務(wù)成本，也沒有還本能力和明確的償付本金的資金來源。如果沒有后續(xù)資金的來源機(jī)制，市場(chǎng)化融資就難以支持政府推動(dòng)保障性住房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　二、一些國家在保障性住房投融資方面的典型做法

　　一些發(fā)達(dá)國家已形成了由政府財(cái)政和社會(huì)多種主體共同參與、運(yùn)用各種金融工具、多渠道籌集資金的市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制，既實(shí)現(xiàn)了政府目標(biāo)又達(dá)到了分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。世界各國保障性住房市場(chǎng)的參與主體分為四類：政府或政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)投資主體以及受保障對(duì)象。各國結(jié)合本國國情和市場(chǎng)環(huán)境，通過賦予參與主體不同職責(zé)、設(shè)立不同機(jī)構(gòu)，形成了各具特色的保障性住房建設(shè)發(fā)展模式。

　?。ㄒ唬┱畽C(jī)構(gòu)兼具投資建設(shè)職能，通過公積金儲(chǔ)蓄為核心的住房金融體系籌措資金——以新加坡為代表的政府主導(dǎo)模式

　　1.市場(chǎng)參與主體。兩大政府機(jī)構(gòu)組成住房保障體系核心，一是中央公積金局，負(fù)責(zé)公積金的歸集、管理和運(yùn)營；二是建屋發(fā)展局，代表政府行使組屋的建設(shè)、分配和管理職能。

　　2.市場(chǎng)化運(yùn)作流程。中央公積金局通過購買中央政府債券將公積金歸集款轉(zhuǎn)給政府的中央投資局，這些資金再以貸款和津貼的形式進(jìn)入建屋發(fā)展局的賬戶，由其進(jìn)行統(tǒng)一的組屋建設(shè)和銷售。中央公積金制度為組屋建設(shè)提供了大量源源不斷的資金。一方面，歸集起來的公積金除留足會(huì)員提款外，其余全部用于購買政府債券；另一方面，公積金會(huì)員動(dòng)用公積金儲(chǔ)蓄購買建屋發(fā)展局的政府組屋，以現(xiàn)金或抵押支付房款，促使更多的款項(xiàng)流入國家手中，為政府建立了強(qiáng)大的資金儲(chǔ)備。

　　3.住房保障政策體系。一是嚴(yán)格的《中央公積金法》對(duì)公積金歸集、提取、使用以及違法等事項(xiàng)做出了明確界定，如政府無權(quán)直接調(diào)用公積金存款，只能通過政府債務(wù)形式有償使用并按期歸還，公積金制度的有效運(yùn)轉(zhuǎn)為公共住房政策的實(shí)施奠定了根本基礎(chǔ)；二是完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制。制定租住或購買組屋申請(qǐng)資格標(biāo)準(zhǔn)，并采取分級(jí)優(yōu)惠辦法，購買住房面積越小享受優(yōu)惠越多，嚴(yán)格規(guī)定組屋的家庭套數(shù)和轉(zhuǎn)讓的時(shí)限以限制炒房，實(shí)施住戶參與的住房更新政策以防止組屋衰退為貧民窟。

　?。ǘ┱畽C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保障性住房的供應(yīng)，金融體系提供融資支持——以日本為代表的政府市場(chǎng)共同主導(dǎo)模式

　　1.市場(chǎng)參與主體。政府機(jī)構(gòu)以建設(shè)省住宅局統(tǒng)管下的住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體，負(fù)責(zé)建造和提供住宅；金融體系則以央行為領(lǐng)導(dǎo)，民間金融機(jī)構(gòu)為主體，政策性金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，包括住宅金融專業(yè)公司、勞動(dòng)金庫、住房社團(tuán)和住房金融公庫；社會(huì)投資主體以各類民間團(tuán)體為主，吸收社會(huì)資金發(fā)展住宅建設(shè)。

　　2.市場(chǎng)化運(yùn)作流程。住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社通過直接建設(shè)或購買、租用民間團(tuán)體建設(shè)的住宅獲得房源，由其向中低收入群體出售或出租，民間金融機(jī)構(gòu)則為住房建設(shè)和購買住房發(fā)放貸款，住宅金融公庫同樣為此提供長期低息資金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供貸款，同時(shí)為民間住房信貸機(jī)構(gòu)提供貸款保險(xiǎn)。

　　3.住房保障政策體系。一是健全的法律體系。日本政府先后制定實(shí)施了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》等40多部法律法規(guī)，建立了完備的法律體系；二是財(cái)政補(bǔ)貼。分為政府財(cái)政撥款和投資性貸款兩種，前者用于低收入家庭的租房、購房補(bǔ)貼和資助公營住宅建設(shè)。后者主要用于住房建設(shè)投資貸款；三是金融支持。大藏省通過郵政儲(chǔ)蓄、保健年金和國民年金為公團(tuán)、公庫籌集資金，并給予1-2%的貼息，同時(shí)，公團(tuán)、公庫也可在政府擔(dān)保下發(fā)行住房債券。

　?。ㄈ┱峁┬庞弥С譃榛A(chǔ)，金融機(jī)構(gòu)為核心，通過金融保障體系吸引社會(huì)資本——以美國為代表的成熟市場(chǎng)化模式

　　1.市場(chǎng)參與主體。政府機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等擔(dān)保機(jī)構(gòu)；金融機(jī)構(gòu)涵蓋商業(yè)銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)、抵押貸款銀行、聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押公司（即“兩房”）、投資銀行、保險(xiǎn)公司、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，以及抵押服務(wù)機(jī)構(gòu)等；社會(huì)投資主體主要由房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者構(gòu)成。

　　2.市場(chǎng)化運(yùn)作流程。由政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)為中低收入家庭和退伍軍人購房提供抵押貸款保險(xiǎn)或擔(dān)保，當(dāng)借款人無力償還債務(wù)時(shí)承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)支付本息，通過“押上加保”機(jī)制增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款信心；商業(yè)銀行及專業(yè)性住宅金融機(jī)構(gòu)向中低收入者發(fā)放抵押貸款，然后由“兩房”購買其出售的抵押貸款組合，標(biāo)準(zhǔn)化后通過投資銀行向投資者發(fā)行抵押貸款債券，并同時(shí)為辦理住房貸款的金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持。完善的金融保障體系吸引大量房地產(chǎn)開發(fā)商從事公共住宅項(xiàng)目開發(fā)，而資產(chǎn)證券化在吸引大量社會(huì)資金的同時(shí)，也將風(fēng)險(xiǎn)有效分散至各類不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者。

　　3.住房保障政策體系。一是完善的法律法規(guī)。先后頒布《合眾國住房法》、《國民住宅法》、《開放住房法案》等多部法律，涵蓋規(guī)劃制定、機(jī)構(gòu)設(shè)立等方面，保證政策的權(quán)威性；二是財(cái)政補(bǔ)貼。通過財(cái)政撥款向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼和資助建設(shè)，公共住房租金一般僅為家庭收入的1/3，對(duì)地方政府和私有機(jī)構(gòu)建設(shè)的低收入住房也進(jìn)行補(bǔ)貼；三是金融支持。一方面，政府利用信貸杠桿，提供低息貸款和“稅收信貸”鼓勵(lì)個(gè)人或開發(fā)商參與開發(fā)建設(shè)適合中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房，另一方面，通過住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)為住房需求者提供信用，并建立保險(xiǎn)機(jī)制，保證市場(chǎng)運(yùn)作的信心和穩(wěn)定性。

　　三、世界各國保障性住房投融資的經(jīng)驗(yàn)啟示

　?。ㄒ唬┩晟频呢?cái)政政策和專項(xiàng)立法是實(shí)施住房保障體系市場(chǎng)化運(yùn)作的基礎(chǔ)

　　一是住房保障法律體系涉及專門機(jī)構(gòu)設(shè)立和機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入、政策性住房的建設(shè)支持、住房貸款操作的規(guī)范、政府擔(dān)保和扶助政策等保障性住房供應(yīng)和需求各個(gè)方面，并與所處住房保障階段、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和金融市場(chǎng)發(fā)展情況相適應(yīng)。二是配套的財(cái)稅金融政策為市場(chǎng)運(yùn)行提供良好平臺(tái)，如日本實(shí)行財(cái)政投融資計(jì)劃，由財(cái)政部門為官方金融機(jī)構(gòu)和住宅開發(fā)機(jī)構(gòu)吸收和籌集資金，并允許居民購買國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)住宅時(shí)申請(qǐng)低息貸款，貼息由財(cái)政部門承擔(dān)；英國的住房貸款貼息制度，對(duì)限額內(nèi)抵押貸款購買第一套住房的住戶，減免住房抵押貸款所需要支付的稅收。

　　（二）廣泛吸納各市場(chǎng)參與主體的多樣化投融資渠道是市場(chǎng)化運(yùn)作的關(guān)鍵

　　一是政府財(cái)政撥款，是常態(tài)固定的資金來源，也是政府調(diào)控建設(shè)規(guī)模的重要手段；二是地方政府發(fā)行債券，如美國的住宅債券就是為建造低租住房籌集社會(huì)資金，其資信等級(jí)較高；三是房地產(chǎn)信托基金（REITs），以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，美國目前大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元；四是政府擔(dān)保專項(xiàng)基金，政府部分出資，以政府信用作擔(dān)保建立專項(xiàng)基金，提供住房建設(shè)融資擔(dān)保和購買中小型住宅資金支持。如韓國通過設(shè)置國民住宅基金，為建設(shè)和購買中小型住宅提供支援；五是鼓勵(lì)各類社會(huì)投資主體參與住房建設(shè)投資，如日本運(yùn)用金融支持和稅收手段鼓勵(lì)民間團(tuán)體投資住宅建設(shè)，并由政府機(jī)構(gòu)購買或租用其建設(shè)的部分住宅。

　?。ㄈ┌l(fā)揮金融體系的資金支撐與覆蓋作用是市場(chǎng)化運(yùn)作的有力保障

　　一是設(shè)立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，如美國的住房儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)、日本的住宅金融公庫以及新加坡的中央公積金局等；二是通過金融創(chuàng)新拓寬融資渠道，在利率安排、還款方式、還款期限上進(jìn)行創(chuàng)新推進(jìn)住房貸款產(chǎn)品多元化，如美國的累進(jìn)償還抵押貸款、最后巨額付清抵押貸款，分級(jí)償還抵押貸款、權(quán)益增長型貸款，同時(shí)，建立有效的具有政府信用的二級(jí)市場(chǎng)，通過建立二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移；三是由政府機(jī)構(gòu)出面組織擔(dān)保機(jī)構(gòu)，向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房貸款提供擔(dān)保，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向廣大中低收入居民提供住房貸款，如美國、加拿大等國設(shè)立的政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

　　四、完善保障性住房投融資機(jī)制的幾點(diǎn)設(shè)想

　?。ㄒ唬┲贫▏邑?cái)政為保障性住房投融資的增信規(guī)則

　　保障性住房建設(shè)是重大民生工程，政府作為推動(dòng)主體，目前一般通過兩種方式發(fā)揮作用，一是政府行政組織；二是財(cái)政資金直接補(bǔ)貼。從吸引社會(huì)投資方面看，建立市場(chǎng)融資機(jī)制，實(shí)現(xiàn)由財(cái)政信用帶動(dòng)銀行信貸、資本市場(chǎng)投資（包括社會(huì)資本）以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與的一系列制度安排，是開辟融資渠道、吸引社會(huì)資金的重要方面，這些制度包括明確有關(guān)銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策性業(yè)務(wù)職能，制定財(cái)政貼息計(jì)劃，發(fā)行特別金融債，設(shè)立政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，建立財(cái)政清償機(jī)制、土地劃撥和稅費(fèi)減免政策等制度，通過政府對(duì)有關(guān)主體的增信，放大政策效應(yīng)，形成市場(chǎng)化融資的良性循環(huán)系統(tǒng)。

　?。ǘ┑胤秸⑷雰?yōu)良資產(chǎn)提高融資平臺(tái)信用水平

　　保障性住房信貸直接由地方政府融資平臺(tái)承貸，一是用于保障性住房的建設(shè)貸款；二是用于保障性住房建設(shè)劃撥土地的收儲(chǔ)和整理貸款；三是用于收購適用于保障性住房的即有住宅的貸款；四是支持企事業(yè)單位（大企業(yè)、大學(xué)等）用自有土地解決本單位職工、青年教師和技術(shù)人員的租賃周轉(zhuǎn)房問題。這些用途要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化融資，首先要提高平臺(tái)的信用水平，土地、政府可運(yùn)營的資產(chǎn)和財(cái)政資金都是提高信用的主要措施。另外，承擔(dān)保障性住房任務(wù)的開發(fā)主體也要按照有關(guān)信貸要求積極完善信用結(jié)構(gòu)，為市場(chǎng)化融資創(chuàng)造條件。

　?。ㄈ┕膭?lì)商業(yè)銀行開展保障性住房（政策性）信貸業(yè)務(wù)

　　1.明確商業(yè)銀行保障性住房信貸規(guī)模。在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中明確一定比例的信貸專項(xiàng)用于保障性住房建設(shè)并和年度信貸規(guī)模掛鉤，一方面體現(xiàn)各商業(yè)銀行積極支持民生工程建設(shè)；另一方面也要充分發(fā)揮商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)勢(shì)，規(guī)范開發(fā)主體的投融資行為。

　　2.制定優(yōu)惠的信貸價(jià)格和差別的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。一是制定保障性住房信貸專項(xiàng)階梯式優(yōu)惠利率，優(yōu)惠利率與市場(chǎng)利率的差額由中央財(cái)政專項(xiàng)預(yù)算支付；二是風(fēng)險(xiǎn)管理要與商業(yè)信貸差別化管理，銀行監(jiān)管部門要制定保障性住房專項(xiàng)信貸資產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)拔備規(guī)則。

　?。ㄋ模┟鞔_地方商業(yè)銀行面向個(gè)人的保障性住房信貸業(yè)務(wù)

　　增加保障群體的個(gè)人支付能力也是解決保障性住房的一個(gè)重要方面。面向個(gè)人的保障性住房信貸主要由地方商業(yè)銀行來執(zhí)行，支持中等收入偏下的家庭支付公租房的租金和購買經(jīng)濟(jì)適用房，幫助保障群體住得進(jìn)去、住得起，有助于使租金保持在一定水平，提高公租房的還本付息能力。一是制定優(yōu)惠的利率檔次，優(yōu)惠差額由地方財(cái)政和中央財(cái)政共同分擔(dān)；二是對(duì)地方商業(yè)銀行的保障性住房信貸業(yè)務(wù)實(shí)行差別信貸管理和風(fēng)險(xiǎn)管理。

　?。ㄎ澹┏浞职l(fā)揮住房公積金的作用

　　使用住房公積金建設(shè)保障性住房已在全國28個(gè)城市試點(diǎn)，地方政府按照新政策可動(dòng)用住房公積金盈余資本，應(yīng)加快對(duì)該渠道使用方式和途徑的創(chuàng)新，充分體現(xiàn)公積金對(duì)住宅融資的支持功能，同時(shí)，利用公積金貸款加大對(duì)中低收入人群的金融支持力度和服務(wù)范圍，針對(duì)租、售兩類保障性住房建設(shè)分配過程中的不同特點(diǎn)，合理安排住房公積金的使用，在信用補(bǔ)充和市場(chǎng)流通方面迅速補(bǔ)位。此外，要?jiǎng)?chuàng)造條件吸引各類保險(xiǎn)基金等資金，為保障性住房投資提供穩(wěn)定的資本金籌集渠道。

　?。┕膭?lì)擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與保障性住房的投融資

　　目前，財(cái)政對(duì)保障性住房的支持程度還不能做到把風(fēng)險(xiǎn)降低到商業(yè)銀行可以完全接受的程度，可行的辦法是把保障性住房的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)在中央政府、地方政府、金融機(jī)構(gòu)（包括投資主體）和個(gè)人之間進(jìn)行合理分擔(dān)，調(diào)動(dòng)多方面的積極性，激勵(lì)各承擔(dān)主體和受益主體履行必要的責(zé)任義務(wù)。建議嘗試設(shè)立政府專項(xiàng)基金或?qū)ｉT的機(jī)構(gòu)為保障性住房項(xiàng)目融資提供貸款擔(dān)保或保險(xiǎn)。擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的職責(zé)在兩方面發(fā)揮作用，一是為開發(fā)主體和保障性個(gè)體提供信用支持，信用所帶動(dòng)的融資既支持了住房供給又促進(jìn)了資金周轉(zhuǎn)，直接增加保障性住房資金的流動(dòng)性。同時(shí)，有了擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入，就可以拓展BT和房地產(chǎn)信托等多種融資工具的業(yè)務(wù)空間；二是在保障性住房資產(chǎn)證券化過程中發(fā)揮重要作用。

　?。ㄆ撸┨剿鞅Ｕ闲宰》啃刨J資金的可持續(xù)方式

　　保障性住房信貸需求量大且周期很長。從國外的解決途徑看，一是發(fā)放市政債券，這種方式在國內(nèi)認(rèn)知度很高，風(fēng)險(xiǎn)分散給機(jī)構(gòu)投資者，但還款責(zé)任還是在政府身上，只是時(shí)間后延了，沒有從根本上減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。二是資產(chǎn)證券化。由于美國次貸危機(jī)，國內(nèi)對(duì)美國“兩房”的資產(chǎn)證券化批評(píng)很多。加上當(dāng)前在國內(nèi)存在產(chǎn)權(quán)等方面的法律缺失、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債管理制度限制和市場(chǎng)認(rèn)可程度低等問題，其正面作用被大大低估了。但不可否認(rèn)的是，美國金融機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)證券化這個(gè)金融工具，在解決中低收入者住房和分散住房融資風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了重要作用，最大優(yōu)點(diǎn)是把風(fēng)險(xiǎn)徹底分散給各參與主體，減少了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，而且符合資本市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。然而，無論采取哪種方式，都需要在一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展完善的基礎(chǔ)上，以房地產(chǎn)開發(fā)商或政府有關(guān)部門對(duì)銷售的房屋進(jìn)行回購擔(dān)保，加快住房轉(zhuǎn)售速度，尋找合適時(shí)機(jī)推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款的證券化，建立一個(gè)有效的二級(jí)市場(chǎng)，設(shè)立相應(yīng)的二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體操作抵押貸款的購入和發(fā)行，逐步完善二級(jí)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)的分散轉(zhuǎn)移，有效解決金融機(jī)構(gòu)支持保障性住房建設(shè)和資金來源約束之間的矛盾。

　?。ㄎ闹械诙?、三部分參考國家開發(fā)銀行有關(guān)同志研究的成果）

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