在保障性住房發(fā)展過程中，美國政府的財政支持逐步從直接投資或直接補貼向間接補貼、信用支持發(fā)展。近年來各級政府負擔的住房和租金補貼年均超過100億美元。財政投資或低價出讓土地是主要直接支持方式。但由于財政直接支持效率低下，后來美國逐漸減少了直接補貼，而更多采用間接補貼或信用方式支持以信貸市場為主的融資模式，從而形成了政府提供財政和信用援助支持社會資金以市場化方式建設、持有或租住住房的保障體制：
（一）政府財政創(chuàng)新補貼方式，支持金融機構以市場方式為保障房建設融資。美國住宅和城市發(fā)展局（HUD）估計1969到1978年之間住房需求量達到2600萬套。1968年住房法案據此規(guī)定了為公寓開發(fā)商提供優(yōu)惠貸款的政策。美國政府對私人金融機構實行補貼計劃，規(guī)定其按照比市場低的利率向開發(fā)商提供貸款，并將此抵押權按市場利率出售給聯(lián)邦抵押協(xié)會，兩者的差額由聯(lián)邦政府進行補貼。1970年聯(lián)邦政府允許公共住房開發(fā)商按照市場利率從私人金融機構進行貸款，但是只付1%的貸款利率，差額部分由聯(lián)邦政府貼息，吸引了大量的房地產開發(fā)商從事公共住房項目的開發(fā)。1974年新的住房與社會發(fā)展法案規(guī)定：對承擔新建和修復住房工作的私營開發(fā)商和非營利開發(fā)商可獲得聯(lián)邦住宅管理局提供的擔保支持，同時能與HUD簽訂20年至30年的長期合同，并獲得HUD提供的市場租金與實際租金之間差額的補貼。
（二）政府成立保險或擔保機構，支持金融機構發(fā)展住房抵押貸款。1934年政府發(fā)起成立聯(lián)邦住宅管理局（FHA），為中低收入家庭的住房抵押貸款提供100%保險，貸款期限可長達30年，提前還款也不必支付違約金。被保險的貸款多為固定利率，并規(guī)定貸款上限。由于是國家信用擔保，對金融機構來說，這類貸款是沒有風險的。二戰(zhàn)結束后成立的退伍軍人管理局（VA），為退伍軍人及其家屬的住房抵押貸款提供部分保險。由VA提供擔保的抵押貸款不需要支付保險費，可免付首付款，貸款利率低，期限較長。政府住房抵押貸款擔保機制的建立，大大增強了住房抵押貸款一級市場上金融機構的信心，引導更多資金流向住房抵押市場，擴展了住房抵押資金市場的來源；同時幫助了住房購買者以較低的首付款和分期付款獲得住房融資。
（三）聯(lián)邦家庭貸款銀行使用政府債券融資，為中低收入家庭低息貸款。1932年大蕭條之后，羅斯福政府在全國設立了12家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，由其資助商業(yè)銀行以低息發(fā)放貸款。“聯(lián)邦家庭貸款銀行”實行會員制，有住房貸款業(yè)務的銀行或其他金融機構可入股成為會員。以財政部發(fā)行專門債券方式低價籌集資金，再以低息貸款的方式轉貸給成員銀行，供其發(fā)放利率優(yōu)惠的住房貸款。“聯(lián)邦家庭貸款銀行”不直接向低收入群體發(fā)放住房抵押貸款，而是引入私人金融機構，有效避免了在政策性貸款不以營利為目的和財務軟約束的背景下，難以確保對貸款質量和貸款對象的有效控制問題，保證了資金的使用效率。目前，美國有80%的金融機構是該體系的成員。
（四）政府成立專門機構支持信貸二級市場發(fā)展，增強存量貸款的流動性。為消化貸款機構存量貸款，解決資金不足問題，美國專門成立了三家政府色彩的機構：房利美（聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會），珍尼美（政府國民抵押貸款協(xié)會）和房地美（聯(lián)邦住房抵押貸款公司）對抵押貸款支持的證券提供擔保。20世紀70年代之前，房利美通過購買貸款機構的住房貸款進行貸款存量的“物理轉移”，推動貸款機構提高流動性，而不是直接參與到一級市場發(fā)放貸款，體現了美國政府在政策設計上，是通過積極支持二級市場發(fā)展的方式來支持一級市場的發(fā)展，并以不損壞一級市場上金融機構之間的競爭為前提。存量貸款本身流動性的解決，得益于1968年珍尼美的成立，抵押貸款證券也隨之產生。由于對中低收入家庭的政策性傾向，珍尼美只允許購買FHA和VA的抵押貸款，房利美和房地美可允許購買除FHA和VA之外的常規(guī)貸款，三家機構將購買的貸款打包成證券，出售給投資者，不僅增加了金融機構的資金流動性，也有效解決了“存短貸長”的期限錯配問題。
?。ㄎ澹┕膭顒?chuàng)新市場化融資方式，吸引社會資本參與保障房建設。20世紀70年代至80年代早期，美國私人資本參與住房建設及保障性住房建設主要通過“辛迪加”方式。房地產辛迪加是指為了完成一個房地產項目，將多家資源與人員結合起來的投資集團。辛迪加可以視為籌措資金的方式，辛迪加集團可以從事購買、開發(fā)、管理和經營房地產的行為。房地產辛迪加組織可以享受房地產開發(fā)的稅收優(yōu)惠，因而1986年美國稅法改革之前房地產辛迪加組織主要面向尋求避稅盾牌的單個投資者。美國稅收改革法允許為低收入家庭提供住房的所有人可以申請稅收優(yōu)惠，每年新建項目及修繕工程最高獲得9%的稅收優(yōu)惠，舊有住房的增加成本最高可獲得4%的稅收優(yōu)惠。1986年之后稅收優(yōu)惠不再是房地產辛迪加關注的焦點，而通過有競爭力的投資回報率來吸引投資者，主要對象轉變?yōu)楦辉€人、企業(yè)、社會公共機構、養(yǎng)老基金以及海外投資者等，社會資本通過辛迪加組織廣泛參與建設或持有房地產。上世紀90年代以后，房地產投資信托（REIT）蓬勃發(fā)展起來，成為建設、收購和持有房地產的另一種組織方式。房地產投資信托通常是免稅的，它類似股票市場上的共同基金，為普通投資人持有房地產提供了投資渠道。截至2009年末，美國房地產投資信托上市公司有200家，資產規(guī)模高達3400億美元。
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